Primer els pisos, després l’aigua: els promotors immobiliaris demanen canviar la llei

PalmaEls promotors immobiliaris de les Balears no en tenen prou amb les reformes normatives del Govern de Marga Prohens i, tot i la possibilitat d’incrementar un 45% els pisos en un mateix solar, han enviat noves propostes al Parlament. L’Associació Proinba aspira que es modifiqui la Llei d’urbanisme de les Balears per facilitar la tramitació de projectes immobiliaris encara que el subministrament d’aigua no hi estigui aprovat. L'escrit arriba després que els promotors hagin trobat dificultats per tirar endavant els projectes que aspiren a afrontar l'emergència d'habitatge.

La reforma normativa que han enviat al Parlament permetria aprovar primer els pisos i resoldre després si tenen legalment garantida l’aigua necessària per als futurs habitants. Aquest és el tipus de plantejament que els tribunals han tombat en altres territoris, recordant que l'ordre és a l'inrevés: primer cal acreditar que hi ha aigua, i després començar amb les llicències i els permisos.

Els promotors reclamen que, davant una nova petició d’aigua per a una promoció immobiliària, s'aprovi encara que els cabals necessaris per atendre la nova demanda no s'hagin concedit jurídicament. La proposta, signada pel president de l'entitat Óscar Carreras, s’ha presentat aprofitant la tramitació parlamentària de la modificació de la Llei de capitalitat de Palma. L’objectiu és facilitar l’aprovació de modificacions de planejament en sòl urbà que permetin generar habitatge amb algun règim de protecció.

El canvi és substancial. Proinba proposa que Recursos Hídrics pugui informar favorablement sobre un nou planejament encara que l’aigua necessària no estigui concedida. Bastaria que el promotor hagués presentat la sol·licitud d’una nova concessió o d’una ampliació de l’existent. L’aigua estaria demanada, però encara no autoritzada. La concessió efectiva quedaria per a una fase posterior. Segons el text dels promotors, només seria imprescindible disposar-ne abans d’aprovar el projecte d’urbanització o, quan aquest no sigui necessari, abans de concedir la llicència que permeti executar les obres.

Això generaria una situació impensable fins ara: tenir definitivament aprovat un planejament per construir nous habitatges sense saber encara si l’Administració concedirà l’aigua necessària per fer-los possibles. Si la concessió es denegàs, els habitatges no podrien començar a executar-se, però la decisió urbanística ja estaria presa.

Distinció entre suficiència i disponibilitat

Proinba defensa que no pretén relaxar l’exigència que físicament hi hagi recursos hídrics. La seva argumentació parteix de la distinció entre suficiència i disponibilitat. La primera significa que existeix aigua en quantitat suficient; la segona, que aquesta aigua pot ser jurídicament utilitzada per al desenvolupament concret, cosa que exigeix una concessió.

Els promotors sostenen que la segona exigència es pot ajornar. Consideren incoherent exigir una concessió per a uns cabals vinculats a un planejament que encara no ha estat aprovat definitivament i proposen que el títol concessional arribi després.

Els tècnics de Cort i de Recursos Hídrics fa temps que adverteixen de la situació. A la tramitació del darrer pla General per part del Pacte, varen recordar que la nova edificació que preveia el document no hi cabia en matèria de subministrament d'aigua. A més, veus crítiques es mostren preocupades per la pressió que exerceix Palma a l'hora de tirar endavant projectes immobiliaris de gran mida, especialment els que inclouen l'augment de l'edificabilitat en un 45%.

Un expert en dret administratiu i urbanístic consultat per l’ARA Balears, que ha demanat no ser identificat per motius laborals, considera que la proposta és “clarament contrària a la legislació estatal”. La qüestió no és, assenyala, només que l’aigua existeixi físicament, sinó que el planejament “pugui acreditar legalment que en disposa”.

La Llei estatal d’aigües estableix que, quan un planejament comporta noves demandes, l’administració hidràulica s’ha de pronunciar expressament sobre l’existència de recursos suficients per satisfer-les. La mateixa norma determina que, si aquest informe no arriba dins el termini establert, s’ha d’entendre com desfavorable.

La Llei estatal de sòl reforça aquesta garantia. L’article 22.3 obliga a obtenir durant la tramitació urbanística un informe de l’administració hidrològica sobre l’existència dels recursos necessaris per satisfer les noves demandes.

El Suprem diu que una concessió en tràmit no basta

La principal dificultat jurídica per a la fórmula de Proinba és que el Tribunal Suprem s’ha pronunciat expressament sobre un supòsit gairebé idèntic fa uns mesos. En una sentència del 15 d’abril del 2026, el Suprem va reiterar que, per considerar acreditats els recursos hídrics d’un planejament, no basta demostrar que l’aigua existeix. S’ha d’acreditar també la seva disponibilitat material i jurídica.

La sentència va encara més enllà: en aquell cas hi havia concessions d’aigua en tramitació. Precisament per això, el tribunal va concloure que no s’havia acreditat la disponibilitat jurídica en el moment d’aprovar el planejament. La doctrina fixada és que la suficiència exigeix tant recursos com la disponibilitat material i jurídica sobre aquests recursos.

És exactament la barrera que Proinba proposa enderrocar. La patronal vol que la presentació de la sol·licitud sigui suficient per permetre l’informe favorable i deixar l’atorgament de la concessió per a després. El problema jurídic és que aquesta modificació que demanen els promotors “afecta normativa de rang superior”, assenyala el lletrat consultat. La sentència del 2026 no inaugura aquesta doctrina. El Suprem la manté des de fa anys: de poc serveix que físicament existeixi aigua si no és jurídicament viable obtenir-la i destinar-la al nou desenvolupament.

El domini públic no s’adquireix per silenci

La proposta dels promotors també demana que, si l’Administració no respon en tres mesos, el peticionari pugui aconseguir el dret de tirar endavant amb la promoció immobiliària. L’article 24.1 de la Llei de procediment administratiu estableix que, quan una petició afecta el domini públic –i l’aigua ho és–, el silenci és desestimatori. La falta de resposta no pot convertir una petició pendent en un dret sobre l’aigua.

L’expert consultat per l’ARA Balears considera que “no es pot donar valor favorable a una simple sol·licitud encara no resolta". Si la concessió no ha estat atorgada, no es pot actuar com si l’aigua ja estigués jurídicament disponible”, afirma.

La insuficiència hídrica, el terror del planejament

La preocupació dels promotors té una explicació. La manca d’aigua acreditada pot tombar un pla urbanístic sencer, i encara més un projecte estratègic d'habitatge, una de les estrelles de les normatives aprovades per poder impulsar fer més pisos a Palma. En aquesta línia, varen sortir veus d'alarma sobre la possibilitat d'externalitzar els informes hídrics, perquè amb el pretext de millorar la gestió i la resposta pública, s'hi podrien perdre garanties.

En tot cas, el Suprem va confirmar el 2020 l’anul·lació del POUM de Castellbell i el Vilar, a Barcelona, perquè els nous creixements previstos no tenien acreditada la suficiència i la disponibilitat jurídica dels recursos hídrics.

Aquella sentència és especialment rellevant perquè la Generalitat havia defensat que Catalunya disposava de la seva pròpia normativa hidràulica i que les exigències estatals no li eren aplicables en aquells termes. El Suprem ho va rebutjar. Va establir que l’obligació d’acreditar els recursos necessaris deriva de preceptes estatals d’aplicació directa, que s’imposen al planificador urbanístic, i va confirmar que la seva absència podia determinar la nul·litat del pla.

La doctrina té, per tant, una transcendència especial per a les Balears: que les Illes tinguin competència pròpia en matèria d’aigües no significa necessàriament que puguin botar-se les garanties establertes per la legislació bàsica estatal.