Fa uns dies el president de la patronal de promotors immobiliaris de les Balears recomanava als joves començar a estalviar 300 euros mensuals per poder accedir, d’aquí a cinc anys, als milers d’habitatges de preu limitat que es preveu construir a Palma. La notícia, a primera vista, sembla fins i tot esperançadora. Finalment podria començar a obrir-se una sortida residencial per a part de la població resident. I probablement és cert que moltes d’aquestes promocions seran necessàries. També és cert que sense fórmules com l’habitatge de preu limitat una part important dels residents ja no podria aspirar avui a accedir a un habitatge dins el mercat actual. Però darrere aquesta promesa hi ha una pregunta que costa ignorar: què passarà durant aquests cinc anys? I, sobretot: qui construirà aquests habitatges?
Durant els darrers mesos han anat apareixent notícies que, observades per separat, podrien semblar anecdòtiques. Una funcionària vivint en una caravana. Habitatges improvisats damunt una cova. Joves que no poden emancipar-se. Professionals que renuncien a quedar a les Illes perquè simplement no poden assumir el cost residencial. Dificultats creixents per retenir treballadors en sectors essencials. Però potser ja no parlam d’anècdotes. Potser començam a veure formes d’adaptació social a un mercat residencial que progressivament s’ha desacoblat de la realitat econòmica de bona part de la població resident. I aquí és on probablement encara no hem acabat d’entendre del tot el problema de l’habitatge a les Balears.
Problema més profund
Durant anys hem repetit el mateix diagnòstic: falta construir més. Falta sòl. Falta agilitar llicències. Falta habitatge protegit. I probablement tot això és parcialment cert. Però cada vegada hi ha més indicis que el problema és més profund. Fa pocs dies el mateix Diario de Mallorca publicava la polèmica pels preus “astronòmics” d’una promoció presentada com a habitatge assequible. I probablement aquí apareix una de les grans contradiccions del model actual: fins i tot quan es construeix més habitatge o es creen fórmules específiques com l’HPL, el sistema continua generant preus que bona part de la població resident no pot assumir. Açò obliga a fer-se una pregunta incòmoda. Si continuam construint però els preus continuen fora de l’abast dels salaris residents, és realista pensar que el problema desapareixerà simplement augmentant l’oferta?
Potser la qüestió ja no és només quants habitatges es construeixen, sinó sota quines regles de joc es forma el preu del sòl i de l’habitatge dins un territori limitat. Perquè dins el mateix sòl residencial avui competeixen demandes molt diferents. D’una banda, una demanda vinculada als salaris i a l’economia local. De l’altra, una demanda vinculada a patrimonis, rendes externes o capacitats adquisitives globals que no depenen necessàriament dels salaris generats aquí. I totes dues competeixen sota les mateixes regles de joc. Potser és aquí on comença realment el problema.
Actuar sobre el fenomen
Durant els darrers anys s’han impulsat moltes mesures: subvencions, avals públics, habitatge protegit, habitatge de preu limitat, incentius fiscals, impostos, nous desenvolupaments urbanístics i mecanismes per agilitar tràmits. Però, malgrat tot, el desacoblament residencial continua intensificant-se. Probablement perquè la major part d’aquestes polítiques intenten corregir els efectes visibles del problema, però no actuen sobre el fenomen que el genera. Intenten facilitar l’accés a habitatge sense modificar les regles de joc del sòl residencial sobre el qual competeixen demandes econòmicament molt diferents. I probablement seria injust convertir els promotors en els únics responsables d’aquesta situació. Els promotors operen dins unes regles de joc concretes, amb costos de sòl, construcció i finançament cada vegada més elevats. El problema és més profund: és el mateix funcionament del sòl residencial dins un territori limitat el que tendeix a traslladar aquesta pressió sobre el preu final de l’habitatge.
I aquí apareix una paradoxa inquietant. Com més necessita una societat fórmules excepcionals perquè els residents puguin accedir a habitatge, més evident resulta que el mercat residencial ordinari hagi deixat progressivament de funcionar com un mercat residencial pensat principalment per a la població resident. Perquè el risc és que viure a les Illes deixi de dependre sobretot del treball i passi a dependre cada vegada més d’entrar dins una categoria protegida, complir determinats criteris i tenir accés a quotes residencials limitades. I mentrestant, queda un grup enorme que gairebé no apareix al debat públic: treballadors normals, autònoms, funcionaris, professionals, parelles joves i classes mitjanes residents que no entren dins els criteris de l’habitatge protegit, però tampoc poden competir dins el mercat lliure actual.
La gran contradicció
La gran contradicció és que el mateix sistema que promet resoldre la crisi residencial futura necessita precisament dels treballadors que avui tenen cada vegada més dificultats per poder viure aquí. Construir milers d’habitatges no és només una qüestió de sòl, permisos o finançament. També necessita gent que els construeixi. I cada vegada costa més trobar treballadors que es puguin permetre viure allà on fan feina. Quan això passa, el problema deixa de ser només immobiliari. Passa a ser territorial, econòmic i social.
A les Balears parlam constantment d’habitatge, però probablement l’arrel del problema és el sòl. Perquè habitatges se’n poden construir. El sòl insular limitat, no. I és precisament sobre aquest sòl limitat on competeixen demandes molt diferents sota una única lògica de mercat. És aquí on el Marc Insular d’Equilibri Territorial (MIET) intenta introduir una reflexió diferent. El MIET no pretén prohibir el mercat, ni eliminar la propietat privada, ni convertir l’habitatge en un sistema administratiu. Tampoc renuncia a la inversió o a l’activitat econòmica. El que planteja és una qüestió molt més simple: si el sòl residencial compleix una funció territorial i social essencial dins un territori limitat, potser no és irracional repensar les regles de joc amb què aquest sòl s’ordena i es destina. No només per protegir el paisatge i el territori. També per protegir la capacitat dels residents de continuar vivint allà on treballen i sostenen la societat amb la seva feina i els seus impostos.
En el fons, és una reflexió que connecta directament amb l’esperit de l’article 47 de la Constitució, quan parla del dret a un habitatge digne i de la responsabilitat pública d’ordenar l’ús del sòl d’acord amb l’interès general. Perquè potser el veritable debat que tenen avui les Illes ja no és només quants habitatges s’han de construir. La qüestió és si el mercat residencial continua complint una funció residencial per a la societat que viu i treballa aquí. I potser els habitatges dels residents només els podran construir aquells territoris capaços de garantir que els treballadors que els construeixen també hi puguin viure.
