Zona tensionada, el darrer fre de l'habitatge per salvar els residents

PalmaEl debat sobre l’habitatge a les Balears ja no gira entorn de si els preus són alts, sinó de si existeixen eines que evitin un punt de no retorn el 2026. Les previsions apunten a una nova pujada dels lloguers d’entre un 8% i un 12%, cosa que suposa fins a 4.000 euros anuals més per a les butxaques dels residents. L’increment vindrà, sobretot, dels milers de contractes signats en temps postpandèmia que, cinc anys després, s’han de renovar. Sense mecanismes de contenció. A preu de mercat desbocat. L’habitatge usat tampoc no ofereix esperances amb el metre quadrat, que supera els 5.000 euros. I a l’alça.

En aquest context, la declaració de les Illes com a zona de mercat residencial tensionat s’ha convertit en una de les principals línies de fricció política. El Govern del PP es nega a activar-la amb l’argument que “no té efectes reals”, mentre que una part del món acadèmic, professional i l’esquerra la defensen com una eina d’alleujament immediat, limitada, però necessària. No resoldria el problema de fons, però sí que té la capacitat d’amortir el cop que s’acosta.

La figura de la zona tensionada no implica una intervenció total del mercat ni tampoc suposa un congelador generalitzat dels preus. Segons la Llei estatal d’habitatge, activar-la permet actuar en tres fronts: limitar l’increment entre contractes successius, fixar índexs de referència en determinats supòsits i habilitar incentius fiscals per als propietaris que n’ajustin les rendes.

Objectiu modest

La declaració de les Balears com a zona de mercat residencial tensionat no neix, segons l’economista i jurista expert en habitatge Eduard Robsy, amb la voluntat d’arreglar el problema de l’habitatge, sinó amb un objectiu més modest: pal·liar-ne els efectes més immediats en un context de tensió creixent. Davant la idea, repetida gairebé com un mantra, que limitar els preus “no ha funcionat enlloc”, l’expert hi introdueix un matís que sovint es perd en el debat. La Llei d’habitatge –recorda– “no congela els lloguers ni imposa límits estrictes de manera generalitzada”. Els topalls més durs afecten únicament els grans tenidors i els habitatges que entren per primera vegada al mercat dins una zona tensionada. “Per a la resta, la principal limitació és que la pujada entre contractes successius es troba entorn del 2%”.

En un mercat com el balear, on el problema no és tant l’actualització anual com el salt de preu en acabar un contracte, aquesta contenció no canvia el sistema, però sí que n’altera el comportament. “Si tens un llogater satisfet i li pots apujar el percentatge fixat, normalment la relació es manté”, apunta Robsy. Sense aquest límit, l’incentiu és un altre: rescindir el contracte, tornar a anunciar el pis i estirar el preu fins on aguanti la demanda. Per a l’expert, a més, el veritable impacte immediat de la zona tensionada no és el control de preus, sinó tot allò que s’hi associa. “La mesura amb més impacte, a curt termini, és la declaració de zona tensionada, sobretot per les moratòries de lloguer”. Una situació que ja es va veure amb l’escut social: “Abans, els desnonaments per vulnerabilitat quedaven aturats. Són mesures d’impacte immediat”. No resolen la manca d’habitatge, però en contenen el dany.

El problema, adverteix Robsy, “s’agreujarà el 2026”, quan comencin a renovar-se de manera massiva els contractes signats els darrers anys. “Això generarà conflicte social”, alerta. Davant aquest calendari, apel·lar a l’habitatge assequible com a solució estrella arriba tard. “Crear molt d’habitatge assequible amb fórmules mixtes no és una solució a curt termini”, assegura. “Encara que es posi en marxa, les condicions d’accés continuaran sent difícils d’assumir”, afegeix.

Per això insisteix a rebaixar les expectatives. La zona tensionada “no soluciona el problema de fons perquè no ataca les causes estructurals”, però sí que permet amortir el cop mentre no arriben polítiques més ambicioses. El diagnòstic final és menys ideològic que pràctic: “Si deixam que l’habitatge assequible depengui del promotor privat, no passarà”. A les Balears, amb la pressió turística, l’escassetat de sòl i l’alta rendibilitat, el mercat ja ha demostrat sobradament quines són les seves prioritats.

Per què ens encaixa la zona tensionada

Des d’un punt de vista tècnic, les Illes compleixen els criteris que fixa la Llei: esforç econòmic excessiu de les llars, increment sostingut dels preus i desajust entre oferta i demanda. El debat, per tant, no és jurídic, sinó polític.

El Govern sosté que la declaració retrauria l’oferta. Robsy qüestiona el plantejament amb dades històriques: “Entre el 2000 i el 2008 es varen construir uns 600.000 habitatges cada any i el preu se’n va duplicar. Mai no s’havia construït tant ni el preu mai no havia apujat tant. Per què ara hauria de ser diferent?”, es demana.

La clau, insisteix, no és només quant es construeix, sinó per a qui i amb quines regles de joc. “S’ha de construir amb normes que condueixin al resultat que es vol. Si no, se’n continuaran lucrant els de sempre”, apunta.

El valor de la fiscalitat

Un dels aspectes menys explorats del debat és el fiscal. La declaració de zona tensionada permet incentius fiscals potents per afavorir el lloguer estable, però aplicar-los requereix voluntat política i coordinació institucional.

L’experta immobiliària Natalia Bueno apunta que, sense aquesta palanca, molts propietaris no perceben cap incentiu per mantenir-se en el lloguer residencial. “Aquí només es desgrava el 50% dels ingressos”, recorda. La diferència és que, dins d’una zona tensionada, la Llei permet elevar aquesta reducció de manera significativa –fins al 90%– si el propietari compleix determinades condicions, com ara rebaixar el preu del nou contracte respecte de l’anterior i ajustar-lo als índexs de referència de la zona.

El problema, assenyala Bueno, és que aquests incentius no operen de manera automàtica ni garanteixen per si sols que l’oferta aparegui. En un context de forta pressió immobiliària, la reducció fiscal ordinària resulta insuficient per competir amb usos més rendibles. “Es pensava que declarar zona tensionada faria aflorar milers d’habitatges, però confiar en l’Administració és complicat”, adverteix. Sense controls efectius, registres fiables i capacitat d’inspecció, els incentius existeixen sobre el paper, però la norma perd capacitat d’incidir en el funcionament real del mercat.

Limitació als estrangers

En l’anàlisi també entra el debat sobre la compra d’habitatge per part d’estrangers. Joan David Janer, professor de Dret Internacional Públic, assegura que les prohibicions pures xoquen amb el dret comunitari si no formen part d’una política global, proporcional i no discriminatòria. Janer no descarta la mesura en abstracte, però n’adverteix la fragilitat jurídica si es presenta com una drecera. “No consta que les autoritats que han impulsat aquesta iniciativa hagin desenvolupat una política mínimament creïble i ambiciosa en matèria d’accés a l’habitatge”, assenyala. La restricció a la compra per part de no residents només tindria sentit com una peça més dins una estratègia sòlida. No com a substitut de polítiques internes que continuen pendents: parc públic, fiscalitat, control d’usos i regulació efectiva del lloguer.

El risc de no fer res

Tant Robsy com Bueno coincideixen en una advertència: no intervenir també és una decisió i té conseqüències. “L’habitatge és un dret constitucional bàsic. Privar-te’n et deixa fora d’altres drets fonamentals”, recorda Robsy. Sense empadronament ni estabilitat residencial, s’erosiona l’accés al sistema. Bueno ho descriu en termes de desplaçament silenciós dels residents: “Anam cap a un model d’expulsió de gent vàlida”.