L'estratègia dels fons d'inversió per disparar els preus dels pisos de les Balears

PalmaLes Balears són la comunitat on més ha crescut el preu del lloguer de tot l’Estat durant la darrera dècada: un increment del 100%, és a dir, el doble. Un drama per a la majoria de les més de 100.000 famílies que s’estimen més viure de lloguer i un gran negoci per a aquells que tenen propietats. Però no només això. Segons dades de l’INE, la població illenca creixerà un 25% d’aquí al 2036. I els nous habitants necessitaran habitatges. Enmig d’aquest escenari que fa olor de doblers ràpids, els que millor olfacte tenen –els grans capitals– han fet acte d’aparició des de fa ja uns anys i avui dia acumulen entre un 20% i un 25% de les propietats, segons els experts. La seva arribada és conseqüència de l’irresistible interès per viure a les Balears per part de milers de persones del nord d’Europa o és la causa de la pujada dels preus que pateixen les famílies? En aquest cas, les dues respostes són correctes. Han desembarcat per fer caixa i són els principals responsables de l’encariment dels preus de venda i, sobretot, de lloguer a les Balears, segons l’anàlisi que fan tant els professionals del sector com analistes i experts consultats per l’ARA Balears.

Blackstone, amb les seves filials –Anticipa, Testa i Aliseda–, Cerberus –amb Promontoria Coliseum i Global Licata–, Lone Star i Hipoges, entre d’altres, s’han fet seva una part molt important del mercat immobiliari illenc de pisos en poc temps i han aplicat pujades dels preus del lloguer i de la venda que arriben al 50%. No n’hi ha dades exactes perquè els fons tenen participacions creuades amb altres entitats, però una investigació recent sobre el mercat de lloguer elaborada per Civio i publicada per l’ARABalears confirma les estimacions dels experts i situa entorn del 25% el nombre de propietats que controlen d’aquest mercat gràcies a les dades aportades per l’Ibavi.

La dinàmica d’adquisició d’actius immobiliaris, amb una expectativa de revalorització en un període molt breu, fa que hi hagi pujades de preus importants, les quals “tensen i arrosseguen el sector”, segons explica l’exdirector general d’Habitatge del Govern i economista especialitzat en la matèria, Eduard Robsy. Cal insistir-hi: el preu del lloguer s’ha duplicat a les Balears en només 10 anys i això suposa per a les Illes el rècord estatal. “El comportament dels fons d’inversió és molt diferent del dels propietaris particulars de tota la vida, que tenen un o dos pisos de lloguer. Ells cerquen i necessiten una rendibilitat ràpida i, tan aviat com adquireixen un immoble, comencen el procés d’apujar els preus del lloguer, amb greus afectacions per als inquilins”, assegura Robsy.

Aquesta pràctica esdevé més greu a partir del moment en el qual els fons d’inversió ja tenen més d’un 20% del mercat, amb una influència i capacitat d’arrossegament molt significatives. “Els inquilins d’aquests pisos que compren els fons d’inversió i els fons voltor estan pagant uns 600 o 700 euros de lloguer, i amb l’arribada dels nous propietaris el primer que se’ls comunica és que passaran a pagar 1.000 euros o més”, detalla l’expert immobiliari i president de l’associació d’empreses del sector Absi, Pedro García. “El que més greu em sap és que la societat, i d’alguna manera també el discurs polític, atribueix a les nostres empreses i als petits propietaris l’increment de preus tan desmesurat, quan en realitat qui ha provocat el procés d’encariment tan exagerat són els fons i aquestes tipologies d’inversió, que actuen de manera molt més agressiva. Un particular de tota la vida el que vol és tenir un rendiment raonable de la seva propietat i en cap cas aplica aquestes pujades tan grans”, afegeix García.

Experts i professionals del sector com José –demana no revelar el llinatge perquè té un despatx dedicat a l’assessoria d’inversions– coincideixen que s’ha desfermat una batalla per la rendibilitat ràpida i que qui n’està pagant les conseqüències és el particular que no arriba a final de mes per l’increment del preu de lloguer. “T’arriba una carteta del fons d’inversió, que ha comprat l’edifici on vius, sovint a una entitat bancària. I et comunica que, a partir d’una data que sol coincidir amb el final del teu contracte, hauràs de pagar 300 o 400 euros més. Així, de cop. Molts no ho poden suportar i han de cercar altres opcions, però és que el fons d’inversió ni s’immuta, li és ben igual, perquè el seu objectiu no és estrictament oferir habitatge, sinó incrementar el valor d’aquell edifici, que vol vendre d’aquí dos o tres anys. Els fons d’inversió han vengut al món a donar rendibilitat als seus tenidors, res més”, sentencia aquest consultor. Segons Eduard Robsy, “és molt habitual trobar pisos buits a edificis de fons d’inversió, perquè la seva prioritat no és omplir-los, sinó mostrar al futur comprador els preus que està cobrant pel lloguer. El concepte de ‘revalorització’ és el que els mou”, conclou.

El paper de la Sareb

El banc ‘dolent’, la Sareb, ha estat un dels grans aliats del fons d’inversió a l’hora d’adquirir habitatges, també a les Balears. L’any 2022, quan l’Estat es va quedar amb els actius de la Sareb –pisos i cases que procedien de la gran crisi financera de fa quinze anys i que no s’havien aconseguit vendre durant anys– va contractar Anticipa-Aliseda (societat controlada per Blackstone) i Hipoges (de KKR Internacional) per comercialitzar aquestes propietats, 50.000 a tot Espanya. I precisament els fons d’inversió “estan comprant els actius que vàrem pagar els ciutadans espanyols amb el rescat bancari, a un preu molt atractiu, per després revendre’ls en poc temps per un preu molt més elevat”, recorda la geògrafa i autora d’un profund estudi sobre la propietat a Eivissa, Sònia Vives. “A Vila es veu molt clarament com s’està concentrant aquest patrimoni en mans de molts pocs tenidors, i el resultat d’encariment ja sabem quin és”, afirma.