01/10/2021

Evergrande i el dilema immobiliari de la Xina

4 min
La seu central d'Evergrande, en una imatge d'avui a Shenzen, província de Guangdong, a la Xina.

L'amenaça de fallida del gegant immobiliari xinès Evergrande, amb els seus 300.000 milions de dòlars de deute, ha irritat els inversors globals. Els analistes s'han concentrat principalment en si el govern xinès aconseguirà blindar el problema perquè no es converteixi en una gran crisi financera a l'estil occidental. Donats els recursos econòmics del govern xinès, que inclouen més de 3 bilions de dòlars en reserves de moneda estrangera, i la seva capacitat per dictar termes de reestructuració sense prolongades demores judicials, pocs apostarien en contra d'aquest desenllaç. Però concentrar-se només en l'estabilitat financera a curt termini és ignorar el principal repte de la Xina: reequilibrar una economia que ha depès durant massa temps, en termes de llocs de treball i creixement, d'un sector de la inversió immobiliària gegantí.

L'enorme pes que té el sector immobiliari i els serveis que en deriven en el PIB xinès –un sorprenent 25%, i amb prou feines una mica menys després fer-hi l'ajustament per exportacions netes– és fins i tot més gran que el pes del sector immobiliari en economies com l'espanyola i la irlandesa en el seu pic pre 2008. Pels seus efectes en altres sectors, una desacceleració significativa del sector immobiliari de la Xina podria retallar fàcilment entre un 5% i un 10% el creixement acumulatiu del PIB en els pròxims anys.

A més, els béns immobles són de llarg el vehicle d'estalvi més important en una economia on els controls de capital restringeixen la capacitat dels ciutadans d'invertir a l'exterior. Qualsevol caiguda significativa dels preus de l'habitatge conduiria no només a una desafecció generalitzada, sinó també a un retrocés potencialment significatiu del consum d'altres béns i serveis.

Però la màquina immobiliària xinesa ¿no pot seguir la seva marxa a tota velocitat, atès que cal proporcionar habitatge als 1.400 milions d'habitants del país? Potser sí. Però la Xina ha construït cases i edificis de pisos a un ritme accelerat durant dècades, no només a les seves principals ciutats sinó també en ciutats menys desitjades de segona i tercera categoria, on els preus són molt més baixos i les taxes d'habitatge buit són elevades.

Com a resultat d'això, l'oferta immobiliària total de la Xina, mesurada en metres quadrats per persona, ja ha arribat als nivells d'economies molt més riques, com l'alemanya o la francesa. Si bé la qualitat mitjana de l'habitatge a la Xina és més baixa i hi ha potencial per millorar-la, l'enorme nivell actual de producció immobiliària és insostenible. Amb la taxa d'habitatge buit a la Xina urbana al 21%, les autoritats entenen plenament la necessitat de desviar recursos productius a altres sectors.

La imatge del president xinès Xi Jinping apareixent aquest mes de juny  darrere dels visitants del Memorial del Primer Congrés del Partit Comunista Xinès.

Però gestionar una deflació lenta i controlada de la bombolla immobiliària de la Xina no serà fàcil. El sector bancari ha donat molt finançament a projectes residencials (només Evergrande ha demanat crèdits a gairebé 300 bancs i entitats financeres), de manera que una caiguda marcada dels preus de l'habitatge podria resultar dolorosa, i es traslladaria catastròficament a altres sectors. En principi els bancs estan protegits per bestretes substancials, que moltes vegades representen el 30% o més del preu de compra de l'immoble. Però tenint en compte el boom èpic dels preus de l'habitatge a la Xina al segle XXI, el 30% pot resultar molt insuficient en cas de col·lapse. (Després de la crisi financera del 2008, els preus de l'habitatge als Estats Units van caure un 36%, i molt més en algunes regions.)

D'altra banda, l'habitatge assequible és un important objectiu de govern del president Xi Jinping. Per tant, només es pot esperar que els responsables de les polítiques sostinguin els preus fins a un cert punt.

Molts creuen que la crisi immobiliària d'Evergrande és part de la pressió general del govern a l'elit xinesa, que inclou enderrocar gegants d'internet, posar dificultats als pares adinerats que aspiren a donar una educació privada als seus fills i insistir en la necessitat que les empreses retornin molt més a les seves comunitats. Segons aquesta línia de pensament, els dirigents sempre poden replantejar-se si els seus esforços per controlar el deute immobiliari, i Evergrande en particular, resulten massa desestabilitzadors. Però com el govern sap bé, això podria fer que l'eventual reversió del boom immobiliari i de la construcció fos molt més dolorosa.

Les desacceleracions immobiliàries, fins i tot les crisis financeres relacionades amb els béns immobles, no tendeixen a produir-se totes soles, sinó més aviat en el context d'una desacceleració econòmica. L'economia xinesa va sortir de la pandèmia a tota màquina, i per un temps va ser l'enveja del món, gràcies en part a l'estratègia de covid zero del govern. Però el futur sembla menys encoratjador. A més dels vents de cara d'una població que envelleix i una desacceleració del creixement de la productivitat, la variant Delta s'està mostrant molt més difícil de contenir.

A més de tot això, l'aparició gairebé diària de nous decrets governamentals ha fet que al sector privat li resulti massa difícil planificar per endavant. La incertesa resultant llastaria el creixement fins i tot en absència de la resta de problemes. En un context com aquest, una desacceleració del mercat immobiliari pot ampliar significativament qualsevol crisi econòmica, com vaig demostrar en un article del 2020 amb Yuanchen Yang, de la Universitat Tsinghua.

Després de gairebé quatre dècades d'una expansió econòmica extraordinària, no hauríem de subestimar la capacitat de les autoritats xineses de mantenir el creixement a pesar dels obstacles. Amb tot, per més impressionant que hagi estat la Xina a l'hora de construir camins, ponts i habitatges, el seu boom de construcció immobiliària s'està acostant a la fi, i no hi ha motius per esperar un aterratge suau.

Els reguladors financers xinesos potser aconseguiran aïllar el mercat de la crisi d'Evergrande, i convèncer a tothom que es tracta d'un cas anòmal. Però donada l'excessiva dependència del sector immobiliari que el creixement xinès ha mantingut durant dècades, sobretot durant les recessions generals, els reptes més difícils encara han d'arribar.

Copyright Project Syndicate