Treballar des de casa està a punt de provocar una crisi financera?

BarcelonaAl centre de Manhattan els recordatoris de les dificultats que travessa la propietat comercial estan a tot arreu. Al costat oest, a prop del Carnegie Hall, es troba el 1740 Broadway, un edifici de 26 plantes que Blackstone, una empresa d'inversió, va comprar per 605 milions de dòlars el 2014; només per incompliment de la seva hipoteca el 2022. Sobre l'estació de Grand Central hi ha l'emblemàtic edifici Helmsley. La seva hipoteca s'ha enviat recentment a un nou administrador (pot ser reestructurada o el seu propietari pot simplement entrar en suspensió de pagaments). A mesura que es pon el sol, el problema de fons es fa evident: treballar des de casa significa menys llogaters. Els pisos il·luminats, on els treballadors s'entretenen, queden entre franges negres.

Això no és una novetat. Molts edificis s'han quedat buits des que va esclatar el covid-19. Al principi, els propietaris esperaven que acabés la pandèmia, però els treballadors van tardar a tornar, de manera que els empresaris van acabar reduint-se. Les taxes de vacants, especialment als edificis més en mal estat, es van disparar. Aleshores els tipus d'interès van pujar. La majoria dels edificis comercials es financen amb préstecs a cinc o deu anys. I molts d'aquests préstecs es refinançaran d'aquí a poc temps, mentre que les taxes es mantenen dolorosament altes. Un bilió de dòlars en préstecs per a propietats comercials nord-americanes es renovaran en els pròxims dos anys, una quantitat que representa una cinquena part del deute total dels edificis comercials.

Recentment, diversos edificis d'oficines de les grans ciutats han cotitzat a menys de la meitat dels preus previs a la pandèmia. Aquest tipus de pèrdues esborraran el capital de molts propietaris, deixant que els bancs s'empassin pèrdues importants. De fet, tres institucions ja han estat molt afectades. En les últimes setmanes, New York Community Bank (NYCB), un prestador de mida mitjana; Aozora Bank, una institució japonesa que va aspirar préstecs de propietat comercial nord-americana; i Deutsche Pfandbrief, una empresa alemanya amb exposició a oficines, van informar de males notícies sobre els seus llibres de préstecs i van veure com les seves accions queien en picat.

Mentrestant, la crisi immobiliària de la Xina és cada cop més aguda. Amb les carteres nacionals en dificultats, alguns inversors xinesos, que han comprat propietats a tot el món, poden necessitar recaptar diners en efectiu, i començar a abandonar actius a l'estranger, deprimint el valor de les propietats. Si els consumidors comencen a lluitar seriosament amb l'augment dels tipus d'interès dels préstecs per a automòbils o de les targetes de crèdit, és possible que més institucions acabin en una situació similar a la de NYCB. Poca sorpresa, doncs, que la gent comenci a preocupar-se perquè el trasllat a treballar des de casa pugui acabar provocant un desastre financer.

Val la pena, però, posar aquests problemes en context. Per començar, les dificultats a NYCB realment semblen específiques de la institució. Tot i que el banc té exposició a les oficines de Nova York, va anotar el valor de la seva cartera de préstecs en blocs d'apartaments "multifamiliars" amb lloguer estabilitzat a la ciutat. Aquests van caure en valor després que la legislació el 2019 restringís la capacitat dels propietaris d'augmentar els lloguers si un apartament estava desocupat o si el propietari havia millorat el seu capital. L'altre prestador especialitzat en aquest tipus de préstecs va ser Signature Bank, que va fracassar l'any passat (després del qual alguns dels seus actius van ser comprats per NYCB).

A més, hi ha un límit al gran problema que poden suposar les oficines, encara que els danys siguin greus. El valor total de la propietat nord-americana (sense incloure les terres de cultiu) era de 66 bilions de dòlars a finals del 2022, segons dades de Savills, una agència immobiliària. La major part és residencial. Només una quarta part és comercial. I la propietat comercial és molt més que només oficines. Inclou espais comercials, que estan en dificultats, però també magatzems, que es demanen com a centres de dades i punts de distribució, i edificis plurifamiliars. Per tant, les oficines valen potser 4 bilions de dòlars, o al voltant del 6% del valor total de la propietat als Estats Units.

Entre el 2007 i el 2009, els béns immobles residencials als Estats Units van perdre un terç del seu valor. Un xoc similar avui esborraria 16 bilions de dòlars dels valors de la propietat. Fins i tot si tots els edificis d'oficines dels Estats Units perdessin d'alguna manera tot el seu valor, les pèrdues encara serien només una quarta part d'aquesta mida. A més d'això, els prestadors estan més ben protegits contra les pèrdues en propietats comercials que no pas contra les de tipus residencial. Mentre que els préstecs per a aquest últim sovint eren propers al 100% del valor d'un habitatge, fins i tot els préstecs de propietat comercial més ambiciosos solen cobrir només el 75% del valor d'un edifici.

La ferida infligida al sistema financer per la propietat comercial s'assembla més a la causada pel tall d'un ganivet de cuina: és desagradable, evident i dolorosa. És possible que siguin necessaris punts de sutura. Però és poc probable que lesioni greument la víctima.

Però la ferida no passarà desapercebuda. Com que els problemes de propietat són tan visibles, els reguladors estan al damunt. Aproximadament la meitat del deute de la propietat comercial són préstecs dels bancs (i principalment dels més petits, ja que les regles dissuadeixen les grans institucions d'aquests préstecs). La resta són valors o préstecs de les asseguradores. L'Oficina del Controlador de la Moneda, un regulador, va aconsellar a NYCB que anotés el valor d'alguns dels seus préstecs de manera més agressiva, cosa que els va fer evidents quan va informar els guanys el 31 de gener. A l'altra banda, el Banc Central Europeu ha demanat als bancs que destinin reserves addicionals per cobrir les pèrdues de préstecs en propietat comercial.

La forta economia dels Estats Units ofereix una protecció addicional. Mires amunt cap als gratacels de Nova York i és fàcil sentir-te alarmat. Però si tornes la mirada al carrer et pots calmar. Els carrers són bulliciosos. Les botigues estan plenes. Els restaurants estan plens. Amèrica està en moviment, fins i tot podria anar tirant amb un embenat per a aquest tall desagradable.