Des de limitar els lloguers fins a castigar els pisos buits: les claus de la llei d'habitatge

MADRIDHan passat tres mesos des que el govern espanyol va donar el seu vistiplau en primera lectura a l'avantprojecte de la llei d'habitatge estatal. Ara, després d'un estira-i-arronsa amb el Consell General del Poder Judicial (CGPJ), el text ha arribat aquest dimarts al consell de ministres en segona lectura i fa el salt definitiu al Congrés de Diputats, on caldrà negociar-la amb els partits polítics i, per tant, pot patir modificacions abans de l'aprovació final.

Si bé el text definitiu és pràcticament el mateix que l'aprovat el mes d'octubre, després de l'informe crític del CGPJ, el govern espanyol ha introduït algunes "millores tècniques" per deixar clares les competències de l'Estat i les autonomies a l'hora d'aplicar algunes de les eines que habilita la normativa, ha explicat la ministra de Transports, Raquel Sánchez, en roda de premsa posterior al consell de ministres. "Tot el text és molt respectuós amb les competències autonòmiques", insisteixen fonts del ministeri.

A grans trets, la norma deixa en mans de les comunitats la declaració de zones tensionades i la respectiva limitació o congelació dels preus dels lloguers, obre la porta als ajuntaments a augmentar l'IBI en el cas dels habitatges buits i blinda el parc públic d'habitatge. Tot seguit en donem les principals claus.

Com serà la regulació dels preus dels lloguers?

La llei obliga a rebaixar o congelar els preus dels lloguers en aquelles zones anomenades tensionades. Ara bé, seran les comunitats autònomes les encarregades de definir aquestes zones. Aquesta congelació o rebaixa del preu s'haurà de fer en relació amb un índex de referència dels preus, que té un marge de 18 mesos per ser elaborat des que s'aprovi la norma. Aquest dimarts el govern espanyol ha obert la porta per primer cop a no trigar aquests 18 mesos. Fonts del ministeri de Transports expliquen que ho faran de bracet dels govern autonòmics, tot i que no concreten d'on sortiran les dades per elaborar-lo i, de fet, el mateix ministeri sempre ha reconegut que li manquen xifres sòlides.

Perquè les comunitats puguin accelerar aquest procés, és a dir, detectar si hi ha alguna zona tensionada -pot ser el cas de ciutats com Barcelona, Madrid o València-, la llei dibuixa una guia de quins seran els criteris per definir-la: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o el lloguer, sumades les despeses bàsiques, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de la llar, i que el preu de compra o lloguer hagi augmentat cinc punts percentuals més que l’IPC. La comparativa es farà amb l'acumulat dels últims cinc anys. Com a norma general, els arrendataris podran demanar que els contractes d'aquestes zones es prorroguin en les mateixes condicions durant tres anys.

Quins propietaris afecta?

En aquestes zones tensionades, els grans tenidors, és a dir, els que tenen més de deu habitatges, estaran obligats a abaixar el lloguer, i els petits tenidors, que en tenen menys de deu (un 85% del total, segons càlculs del ministeri), hauran de congelar-lo. Ara bé, hi haurà excepcions que permetran als propietaris escapar-se d'aquests límits, com ara si s'han fet reformes o s'ofereix un contracte per a un període de deu anys o més.

Els propietaris tindran bonificacions?

A diferència de la regulació dels preus, les mesures fiscals entraran en vigor un cop aprovada la normativa. L’avantprojecte recull una reducció de l’IRPF de fins al 90% si el propietari rebaixa un 5% el lloguer en comparació amb el contracte anterior. La reducció de l'impost podrà ser del 70% en cas que l’habitatge sigui en una zona tensionada i es llogui a joves d’entre 18 i 35 anys o si es destina a habitatge “assequible incentivat o protegit i s’incorpora a programes públics d’habitatge”. Finalment, es podrà obtenir una reducció del 60% sobre el rendiment net si el propietari hi ha fet obres de rehabilitació els últims dos anys. En la resta de casos es podran tenir reduccions sobre l’IRPF de fins al 50%.

Com afecta la llei a l'habitatge buit?

Aquesta mesura queda en mans dels ajuntaments. En aquells immobles d’ús residencial desocupats de manera “permanent i sense causa justificada durant dos anys”, els ajuntaments podran exigir un recàrrec de fins al 50% sobre l’IBI. El recàrrec podrà ser de fins al 100% quan el període de “desocupació” sigui superior a tres anys, i podrà augmentar fins a 50 punts percentuals més (és a dir, un 150% en total) en cas que el propietari tingui dos immobles o més desocupats al mateix municipi.

Com es blindarà l'habitatge públic?

El text estableix una reserva del 30% de les noves promocions a habitatge protegit. D'aquest, un 50% haurà de destintar-se a lloguer social. A més, la norma també blinda l'habitatge públic i les administracions autonòmiques i locals no podran vendre parc públic. Per exemple, l'habitatge de protecció oficial no podrà deixar de ser-ho durant 30 anys i els nous immobles construïts en sòl destinat a habitatge de protecció oficial no podran perdre la qualificació.

Què passa amb els desnonaments?

En el cas de famílies vulnerables, els jutjats d'ofici seran els encarregats de suspendre els llançaments per impagaments del lloguer. Si el demandant és una persona física, el llançament del desnonament es podrà paralitzar durant dos mesos, però si es tracta d'una persona jurídica es pot ampliar fins a quatre mesos. En tots dos casos, l'administració haurà de buscar una "solució habitacional" per als afectats, i no altres sortides com ara oferir un alberg.

Quan entrarà en vigor la norma?

La norma és una de les fites vinculades al pla de recuperació. Així doncs, hauria d'entrar en vigor abans del tercer trimestre del 2022, tal com s'ha compromès el govern espanyol amb Brussel·les, per bé que no està vinculada a la recepció dels fons europeus. La negociació no es presenta fàcil perquè els socis del govern espanyol, en especial ERC i EH Bildu, ja han dit que volen "millorar" alguns articles. A més a més, per als moviments per al dret a l'habitatge, la normativa es queda a mig camí i per això han demanat als partits que introdueixin esmenes com "generalitzar tots els supòsits de preus a tots els arrendadors o fer menys restrictius els criteris per declarar zona tensionada". De fet, la ministra de Drets Socials, Ione Belarra, ha destacat aquest dimarts que durant la tramitació també caldrà tenir en compte la seva veu.