Guia pràctica: què he de fer si tinc una clàusula terra

MadridL’informe de la Comissió Europea que demanava que es tornessin els imports cobrats de més des de l’inici del préstec per les clàusules terra que siguin abusives ha generat reaccions tant dels usuaris de la banca com de les entitats mateixes. En les últimes dues setmanes alguns bancs han intensificat la seva promoció d’hipoteques sense clàusula terra, en un afany per signar novacions (un nou contracte amb condicions diferents) abans de les sentències judicials -la CE només va marcar la seva postura, però ara falta que el Tribunal de Justícia de la UE decideixi si li fa cas-. Amb aquests nous contractes pretenen evitar haver de tornar tots els diners, que arriben a 20.000 milions. Així, entre els usuaris creixen els dubtes sobre quina és la millor manera d’actuar si es té una clàusula terra a la hipoteca.

Com sé si en tinc una?

Ha de sortir a l’escriptura, però hi ha més pistes

Les clàusules terra són un apunt contractual que els bancs fan firmar als seus clients. Van ser molt usuals a partir dels anys 90, per protegir de les pujades i baixades dels tipus d’interès. Però amb l’entrada a l’euro, i la forta baixada dels interessos que això va comportar, es van convertir en una trampa per als consumidors: tot i que baixés l’interès de referència, la hipoteca seguia sent igual de cara, perquè la clàusula terra establia un interès mínim, que habitualment se situava entre el 2,5% i el 4%.

Per tant, per saber si en tenim una hauríem de mirar l’escriptura: un procediment farragós per al consumidor mitjà. Per això el soci de Colomer Ventalló Advocats Joaquim Colomer recomana estar atent a altres pistes: “El més fàcil és mirar el rebut”. En general podem sospitar que tenim una clàusula terra si el que paguem d’hipoteca no ha baixat substancialment en els últims tres anys, però per confirmar-ho cal mirar si el tipus d’interès que paguem és un número rodó: un interès del 3,00% ens ha d’alertar.

És il·legal?

La clau és determinar si la clàusula terra és abusiva

Un contracte ho aguanta tot. I si la clàusula terra va ser incorporada de manera informada i amb el consentiment explícit del consumidor, en principi no té per què ser il·legal. Els tribunals estan sentenciant massivament a favor dels usuaris perquè consideren que els bancs van dur a terme pràctiques abusives no informant els seus clients de l’existència d’aquesta clàusula. Per tant, el que ens hem de preguntar és si en vam ser informats, i si no és així se’n pot reclamar l’eliminació i la restitució dels diners pagats de més.

Reclamo ara?

Adicae recomana no signar res, però es pot denunciar

L’onada de decisions judicials contràries a la banca estan provocant, segons l’associació d’usuaris Adicae, que algunes entitats estiguin oferint acords que eliminen la clàusula però que ofereixen un interès molt alt i obliguen a renunciar al dret de seguir per la via judicial. Per això Adicae recomana que per ara no se signi res. Colomer, però, ho matisa: segons l’advocat, no cal aturar els processos judicials i s’ha de seguir negociant. “Com a norma general no hem de signar mai la primera proposta que ens ofereix el banc”, diu.

Fins ara les entitats han ofert majoritàriament tornar els diners des del maig del 2013, quan el Tribunal Suprem va sentenciar que les clàusules del BBVA i altres entitats eren abusives i que havien de deixar de cobrar-les. L’informe de la CE diu que els diners s’han de tornar des del començament del préstec, però encara no hi ha una sentència que ho confirmi. Per això no podem afirmar del cert que la justícia obligarà la banca a tornar tots els diners. És a dir, “és cert que hi ha un risc en el fet d’esperar”, diu Colomer.

Per això l’advocat defensa anar cas per cas i no perdre temps per iniciar procediments: “Aquest informe ens pot ajudar en les negociacions amb la banca. A mi em dóna força per recomanar-li a un client més arriscat que vagi a totes, però potser en altres casos convé signar que els retornin els diners des del 2013”.

Si ja he signat un acord, puc reclamar?

Cal anar amb compte amb les renúncies a drets

Algunes entitats obliguen a renunciar a la via judicial. Això passa en alguns contractes privats. Tot i així, si el banc ens fa renunciar de manera desproporcionada a aquest dret, també es pot acudir al jutjat, segons Colomer. En el cas de novacions que hagin passat pel notari, generalment no s’inclouen aquestes clàusules, i en principi seria possible iniciar un procediment per reclamar les quantitats cobrades de més, tot i que està subjecte a controvèrsia.

I si ja he esgotat la via judicial?

Només es considera esgotada si no ho reclamàvem tot

La CE va deixar clar que s’havia de respectar el principi de cosa jutjada. És a dir, si hi ha una sentència que obliga a tornar els diners des del 2013, no es pot tornar a judici per reclamar la resta. Ara bé, Colomer explica que aquí també hi ha una escletxa: en alguns casos els advocats incloïen a la demanda només la restitució de les quantitats des d’aquell 2013. És a dir, no demanaven els diners des del principi -en general ho feien per estratègia judicial i per fer, per exemple, que les costes les pagués el banc-. En aquests casos, com que cap jutge no s’ha pronunciat sobre els diners cobrats de més abans del 2013, sí que es podria iniciar un nou procediment judicial.