El TSJIB frena un promotor que volia urbanitzar sòl rústic per la via dels fets consumats

PalmaEl Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears ha tornat a posar límits a una de les vies que els propietaris de sòl han fet servir històricament per intentar obtenir drets urbanístics sobre terrenys rústics: argumentar que la realitat física ja els ha convertit, de fet, en ciutat. Però, que hi arribin serveis, que una carretera els envolti o que la urbanització s'hagi anat aproximant a la finca no basta, per si mateix, per convertir-la en sòl urbà consolidat, segons una sentència recent del TSJIB.

Aquesta és una de les conclusions més rellevants de la sentència dictada el 3 de juny per la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de les Balears arran del recurs de Vibelba SLU i Agropecuaria Mallorquina SA contra el Pla General de Palma aprovat definitivament el 2023. Les empreses varen impugnar diverses determinacions que afectaven propietats seves a Son Quint, Son Puigdorfila i Son Vida. Entre les seves pretensions hi havia que una parcel·la classificada com a rústica fos declarada judicialment sòl urbà consolidat.

Vivelba és dels grans agents de la transformació urbanística de tot el corredor de ponent de Palma –Son Rapinya, Son Xigala/Arabella Parc, Son Puig, Son Muntaner, Son Quint i Son Vida més recent– durant prop de cinquanta anys. Avui, tota la zona s'ha convertit en un seguit d'urbanitzacions que a poc a poc han consumit el que fa unes dècades eren ametllerars i, en definitiva, reductes del paisatge mediterrani tradicional de la Palma del segle XX.

La propietat sostenia que els terrenys disposaven dels serveis urbanístics necessaris i estaven inserits en un entorn ja transformat. El mateix recurs apel·lava a la coneguda doctrina de la “força normativa dels fets”: el principi segons el qual el planejament no pot ignorar una realitat material plenament urbana. Històricament, alguns tribunals han acceptat que la degradació, la urbanització parcial i la creació de determinats serveis a sòl rústic donava dret a reconèixer-lo com a urbà, el que suposa un canvi enorme en les possibilitats edificatòries, i per tant un increment del benefici sobre un terreny adquirit a preu de rústic.

Però el TSJIB ha rebutjat aplicar aquesta doctrina de manera automàtica. La sentència recorda que la jurisprudència l'ha restringit per evitar que el sòl urbà s'estengui simplement per proximitat amb les zones ja urbanitzades. No basta que una finca tingui una carretera, una canonada o una xarxa elèctrica al costat: ha d'estar legalment integrada en la trama urbana i els serveis han d'haver estat executats precisament com a part del procés urbanitzador d'aquells terrenys. El tribunal recupera la idea que el sòl urbà no pot avançar com una “taca d'oli” per simple adjacència.

La legislació balear reforça aquesta barrera. La Llei d'urbanisme (LOUIB) exigeix que el terreny hagi estat legalment sotmès al procés d'integració en el teixit urbà i que disposi dels serveis urbanístics bàsics. És a dir, la presència material d'aquests serveis no genera per si mateixa el dret a ser sòl urbà.

En el cas de Son Quint, el TSJ constata que els serveis que passen pel límit de la parcel·la no varen ser executats per servir aquesta finca, sinó el sector urbanitzable de Son Quint desenvolupat posteriorment mitjançant un pla parcial. El vial adjacent és igualment una via de circumval·lació i no un carrer concebut per donar accés urbanístic a la parcel·la.

La resolució conté un altre element especialment revelador: durant el procediment, les mateixes recurrents varen haver de reconèixer que la finca no havia estat mai sòl urbà. El planejament anterior també la classificava com a sòl rústic general, aleshores amb una qualificació vinculada a la repoblació forestal.

El tribunal manté el caràcter rústic del terreny, i ho fa recordant una doctrina del Suprem que resumeix bona part del conflicte urbanístic: no es pot arribar a obtenir sòl urbà “al descuit”, al marge del planejament ordenat i sense assumir les càrregues, cessions i processos d'equidistribució associats a la transformació legal del sòl.

Els errors del Pla General

Però la mateixa sentència que tanca aquesta porta posa en evidència importants deficiències del document aprovat per l'Ajuntament de Palma. El cas més cridaner és el d'un sistema general d'infraestructures de 1.424 metres quadrats. El Pla General afirmava que en aquella parcel·la hi havia un dipòsit d'aigua ja construït i que el terreny era de titularitat municipal. Cap de les dues coses era certa. Davant el tribunal, l'Ajuntament va admetre que “no existeix cap dipòsit ni propietat municipal a la zona”. Tot i anunciar que ho corregiria, dos anys després no constava que ho hagués fet.

Una situació semblant es produeix a Son Quint. Durant la fase d'al·legacions al Pla, Palma ja havia acceptat que determinats terrenys no havien de ser qualificats de parc periurbà, una iniciativa que no agradava gens als titulars dels terrenys. La resposta administrativa era favorable als propietaris, però la rectificació no es va traslladar als plànols de l'aprovació definitiva, que varen continuar representant-los com a parc periurbà. El tribunal també anul·la aquesta qualificació.

El tercer error afecta precisament la finca rústica que les empreses volien convertir en urbana. El TSJIB rebutja aquesta pretensió, però simultàniament conclou que el Pla s'havia equivocat en catalogar-la com a Zona d'Interès Paisatgístic (ARIP) de Son Puigdorfila Vell. La parcel·la no figurava correctament dins l'àmbit descrit per la mateixa normativa del Pla i Cort va reconèixer que no havia de tenir aquella categoria de protecció. El tribunal elimina la qualificació paisatgística, però no transforma per això el terreny en urbà.

Finalment, la sentència detecta una altra contradicció en uns 8.500 metres quadrats situats entre el carrer de la Vinagrella i la plaça de Son Vida. En el planejament anterior eren sòl urbà amb ús turístic. Als plànols del Pla General apareixen, en canvi, com a equipament esportiu. L'Ajuntament va assegurar durant el procés que no havia canviat aquesta qualificació, però el tribunal constata que el plànol aprovat diu exactament el contrari i ordena rectificar-lo. La Sala acaba anul·lant aquestes quatre determinacions, però no la resta del Pla General.