Els propietaris d'un edifici hauran de tapar la piscina i obrir la terrassa que tenen en domini públic a Cala Llamp

PalmaEls propietaris d'un edifici a Cala Llamp (Andratx) hauran de tapar una part de la piscina i obrir la terrassa privada al públic perquè la justícia confirma que no poden gaudir del domini públic sense la pertinent concessió. Així ho ha sentenciat el Tribunal Suprem, que confirma que una comunitat de propietaris "no pot ser titular d’una concessió administrativa per ocupar domini públic marítim-terrestre". La decisió ratifica la resolució de l’Audiència Nacional, que va arxivar la sol·licitud presentada per la comunitat de Cala Llamp, un territori completament desfigurat per l'urbanisme salvatge dels darrers anys.

Aquesta comunitat es troba a primera línia, molt a prop dels coneguts mini folies, i té piscina i solàrium en domini públic. Durant anys els propietaris han intentat fer-se amb una autorització, però no hi ha hagut manera i la justícia ha repetit en diferents sentències el mateix: no es pot gaudir d'un solàrium amb piscina si són dins de domini públic, una franja de protecció que fixa la Llei de Costes.

El cas és un dels molts que arriben als tribunals per part de propietaris que intenten gaudir del domini públic –dels primers metres de la costa– amb caràcter privatiu i, com és en aquest cas, amb instal·lacions d'obra, no desmuntables. Crida l'atenció, en tot cas, que just devora d'aquest edifici s'hi troben els populars mini folies, una instal·lació encara més gran, també amb piscines i terrasses sobre domini públic. En aquest cas, té l'autorització de Costes.

Antecedents

Els antecedents del cas es remunten al 1970, quan la propietat anterior de l’edifici va obtenir una concessió administrativa de 791 metres quadrats de domini públic per a ús privat. Aquesta autorització va caducar el 1995. El 12 de juliol de 2007, la comunitat de propietaris actual va sol·licitar la renovació de la concessió. Els anys següents, l’expedient va quedar aturat i el 6 de setembre de 2018 la Demarcació de Costes va requerir a la comunitat o que creàs una junta de titulars amb personalitat jurídica o que tots els propietaris sol·licitessin la concessió conjuntament, ja que la comunitat no té personalitat jurídica pròpia.

Tot i aquest requeriment, segons el relat judicial, la comunitat no va adoptar cap de les mesures proposades. Per aquest motiu, el 10 de març de 2021 la Direcció General de Sostenibilitat de la Costa i el Mar va dictar una resolució i arxivar la sol·licitud. La justificació principal es trobava en la inexistència de personalitat jurídica de la comunitat, requisit imprescindible segons la legislació vigent per ser titular d’una concessió sobre domini públic.

L'Audiència Nacional

La comunitat va interposar recurs contenciós administratiu davant l’Audiència Nacional i, posteriorment, recurs de cassació davant del Tribunal Suprem, al·legant que, segons la Llei de Propietat Horitzontal, les comunitats actuen amb capacitat operativa similar a la d’una persona jurídica. Entre els seus arguments, esmentaven que poden gestionar contractes, administrar fons comuns i actuar judicialment a través del president o administrador. També assenyalaven que la Llei de Costes no prohibeix explícitament que les comunitats sol·licitin concessions i recordaven que l’Administració els havia concedit prèviament autoritzacions per instal·lar para-sols sobre el domini públic.

El Suprem ha rebutjat aquests arguments i recorda que les comunitats de propietaris són comunitats de béns sense personalitat jurídica pròpia, tal com han confirmat reiteradament la jurisprudència del Tribunal Suprem i del Tribunal Constitucional. La falta de personalitat jurídica impedeix que puguin ser titulars de drets reals, com la concessió administrativa sobre domini públic o la inscripció en el registre corresponent. La sala reconeix, això sí, que les comunitats poden intervenir en el procediment en representació dels propietaris i actuar en benefici dels comuners, però la titularitat formal sempre correspondrà als propietaris individuals segons la seva participació en l’edifici.

Piscina retirada o tapada

Pel que fa a l’impacte pràctic de la resolució, la sentència determina que la piscina situada parcialment sobre el domini públic haurà de ser retirada o coberta, i que la terrassa-solàrium passarà a ser d’ús públic, sense possibilitat d’ús privat per part de la comunitat. Això reflecteix la diferència legal entre autoritzacions temporals i revocables per ús mínim del domini públic, com la instal·lació de para-sols, i les concessions permanents amb obres fixes, que confereixen drets reals i inscripció registral.

La decisió del Suprem també rebutja que els actes previs de l’Administració que permetien instal·lar para-sols constitueixin actes propis que obliguin a acceptar la concessió. I és que aquesta comunitat, com passa amb altres particulars que fan ús del domini públic, pretenia fer servir la tradició d'una apropiació per aconseguir un dret. La resolució reafirma que, sense personalitat jurídica, la comunitat no pot regularitzar la situació per obtenir la concessió formal i que qualsevol possibilitat de titularitat hauria de recaure directament sobre els propietaris individuals, de manera proporcional a la seva participació en l’edifici.

En conseqüència, el Tribunal Suprem desestima el recurs de cassació, confirma l’arxivament de la sol·licitud i imposa les costes processals a càrrec de la comunitat recurrent, amb un límit de 4.000 euros. La sentència marca, a més, doctrina sobre el caràcter de les comunitats de propietaris com a entitats sense personalitat jurídica pròpia i estableix clarament els límits de la seva capacitat per actuar sobre el domini públic marítim-terrestre.