Per què fer més pisos no és l’única solució a l’habitatge

PalmaEl PP i Vox pitgen l’accelerador per desregular diferents normatives urbanístiques a tots els àmbits per aconseguir que es facin més pisos i més aviat, com a principal aposta per combatre l’emergència habitacional. La tramitació del projecte de llei per a l’obtenció de sòl permetrà estendre la intensificació de l’aprofitament dels urbanitzables, ja aprovada a Palma, a la resta de municipis, i també es podrà edificar a determinat sòl rústic, tot i que el planejament no ho preveui. En el cas dels municipis de més de 20.000 habitants ni tan sols farà falta que s’hagi esgotat el sòl urbà i urbanitzable disponible, una mesura que ha provocat l’oposició política i dels col·lectius ecologistes.

La pregunta és si cal sacrificar nou territori que no estava previst per al creixement urbà, tenint en compte la fragilitat territorial de les Balears, si és una bona idea per tornar a posar habitatge a l’abast del gruix de la població. La resposta que donen la majoria d’experts consultats per l’ARA Balears és que no. La complexitat de la situació, l’existència de factors externs i els canvis constants de normatives fan dubtar els especialistes de qualsevol resultat, i més a curt termini, que és el que cerca la iniciativa parlamentària dels populars i de Vox.

A les Balears hi ha 104.000 pisos buits, segons el darrer cens de l’INE, que data de 2021 –només es pot agafar com una referència–, recorda la investigadora social i geògrafa Sònia Vives.“Hi ha desenes de milers de propietats buides. Només a la ciutat d’Eivissa, que vàrem estudiar amb més detall, n’hi ha mil. I les normatives actuals no han aconseguit que surtin al mercat. Convindria analitzar per què ha passat això, i prendre mesures per reduir aquesta situació abans de fer més pisos de manera compulsiva, perquè fer més construcció no vol dir crear habitatge, com ha quedat comprovat”, assegura. 

En la mateixa línia, l’exdirector general de Territori i arquitecte Luis Corral afegeix que, si als pisos buits se sumen les més de 35.000 places de pisos que es dediquen al lloguer turístic –entre legals i il·legals–, la quantitat que es podria reconquerir és molta més que la que es podrà construir els pròxims anys. A més, “se’n podria disposar de manera molt més ràpida”, afirma. 

“Fa una dècada, vaig enfrontar-me a polítics i experts que consideraven una gran notícia l’explotació turística dels pisos”, recorda. “Aquella socialització de la riquesa ha estat un fracàs. Revertir-lo durà feina, però si s’hi posen recursos d’inspecció, es pot fer i és més ràpid i sostenible que permetre construir de cop i de qualsevol manera, botant-se els processos i els controls que estableix la normativa”, explica el que també va ser degà del Col·legi d’Arquitectes.

Corral remarca que, “per molt que ara es torni a fer una norma que aparentment posa més sòl a disposició, no es poden evitar els tràmits i els informes fonamentals”. “Els plans generals es fan per alguna cosa: per pensar on pot créixer un poble o ciutat, analitzar-ne la mobilitat, la disponibilitat d’aigua i els serveis. Tot això no ens ho podem botar perquè el resultat podria ser una acumulació humana sense cap ni peus, que provocàs col·lapses circulatoris o afectàs greument el medi ambient”, comenta.

No hi ha política d’habitatge

L’expert i empresari immobiliari Pedro García assegura que “tenim un dèficit de 25.000 pisos que ara no es pot arreglar en dos anys”. “El lloguer turístic n’ha tret molts dels portals immobiliaris. Era impensable fa uns anys. Però també cal fer autocrítica:amb tantes garanties normatives per al llogater s’ha provocat que el propietari al final no llogui. Trobar una propietat a preu raonable per llogar és un miracle. Potser les intencions normatives eren bones, però el resultat ha estat nefast. No hi ha política d’habitatge i ara ens falten més de 25.000 pisos a les Balears”, diu.

El que no considera aquest expert és que ara el problema es pugui resoldre “en poc temps”. “Fa 25 anys que no es fan prou pisos socials, anam molt endarrerits i ara no es pot funcionar a cop d’anuncis i de presses. Només un exemple: no s’està identificant sòl per a promocions públiques, els tràmits són encara eterns i, fins i tot, en el cas dels pisos públics es tarda molt de temps a aconseguir una llicència. No n’aprenem. Aquest govern acabarà la legislatura sense entregar un sol pis tramitat durant aquests quatre anys”, lamenta.

El president de la patronal dels promotors (Proinba), Oscar Carreras, tot i ser crític, també en part, amb les mesures que impulsa l’Executiu, assenyala que “si volem combatre l’emergència habitacional sense fer pisos, és simplement impossible”. "La població ha crescut, possiblement massa i massa aviat, però és una realitat que tenim. Tampoc no val donar tota la culpa als ciutadans estrangers. Són una part proporcional de la compra, però el gruix de la demanda és la societat d’aquí. Si ara podem executar els urbanitzables més aviat i més intensament, és evident que almenys el 50% que correspon a habitatges a preu limitat permetrà destensar una mica la situació”, afegeix.

El president dels promotors dubta més en el cas del sòl rústic, que “hauria de ser el darrer reducte”. “Juga un paper important i hem manifestat que no ens sembla una bona solució, perquè és cremar les naus del territori. Primer s’ha d’esgotar el sòl existent, que ja ha superat els tràmits ordinaris per ser edificat. En tot cas, esper que la normativa com a mínim doni l’opció als ajuntaments de decidir si volen sacrificar el seu sòl rústic”, explica Carreras.

Per a qui seran els pisos?

Si la meitat dels pisos que es fan als urbanitzables són de preu taxat i es dona per bo que arribaran als ciutadans amb rendes moderades –la majoria–, què passarà amb l’altra meitat? Seran per als illencs o es repetirà la història i els compraran estrangers i persones d’alt poder adquisitiu, de vegades com a inversió i per a lloguer turístic? “No han canviat les condicions i el mercat tornarà a actuar. Els preus no seran barats ni de bon tros i quedaran fora de l’abast de la classe mitjana”, assegura Luis Corral. El president dels promotors argumenta en defensa del sector que, “amb els habitatges protegits o de preu limitat, no es guanya absolutament res”. “Els costos a les Illes són com a mínim un 30% més cars que a la Península i això influeix en el preu final”, admet.

El fet que els pisos nous a preu lliure, es facin on es facin, puguin acabar a preus inassumibles demostra que “edificar no implica, necessàriament, garantir l’acte d’habitar”, opina Sònia Vives. Segons la investigadora, les polítiques públiques no s’han d’enfocar simplement a construir més, sinó també a detectar tots aquells habitatges que podrien formar part de l’oferta i “fomentar que surtin i es posin a l’abast d’una població desesperada”, assenyala.

Per la seva banda, els ajuntaments –a excepció del de Palma– es miren la nova Llei per a l’obtenció de sòl amb escepticisme, en el millor dels casos. Un portaveu de l’Ajuntament de Calvià assegura que en el seu cas “s’esgota el sòl urbanitzable”, mentre que Pollença i Manacor han aprovat mocions en contra d’edificar en rústic. El regidor d’Urbanisme d’Inca, Andreu Caballero, considera que “és una barbaritat”. “No resoldrà el problema de l’habitatge, posarà en perill el territori i serà la darrera puntada a la pagesia. El que cal és regular preus i posar en circulació el parc buit”, remarca.