L’emergència de l’habitatge dispara la reconversió de locals en cases a Palma

PalmaLa malaltia de la falta d’habitatge assequible a les Balears continua en vies d’expansió. El següent símptoma que ha aparegut a la vista és el canvi d’ús d’immobles, que passen de ser locals a habitatges. Segons les dades de l’Ajuntament de Palma, durant el 2021 hi va haver 129 canvis d’ús comercial a habitatge, una dada que suposa un 390% més que el 2019, quan n’hi va haver 33. Aquest 2022 la tendència continua per les mateixes vies, tenint en compte que ja se n’han notificat 43 en els primers quatre mesos de l’any.

Les veus especialitzades del sector tenen clar quin és el motiu d’aquest fenomen que cada vegada té més incidència. L’arquitecta i membre de Palma XXI, Cristina Llorente, explica que aquest fenomen pot ser un reflex clar de la manca d’oferta d’habitatge assequible i apunta cap a un tema econòmic, ja que “és molt més barat que no comprar-se un habitatge com a tal”.

Pel que fa a l’administració, el director general d’Habitatge del Consistori palmesà, Josep Maria Rigo, també reconeix que aquest fet és una conseqüència “de la manca d’oferta d’habitatge assequible a Ciutat”. Diu que els immobles que amb més freqüència canvien d’ús són les plantes baixes dels edificis plurifamiliars. Ara bé, també assegura que hi ha una normativa d’habitabilitat que s’ha de complir fil per randa per poder adoptar aquest canvi: sectorització d’habitacions, punts de ventilació i entrades de llum, entre d’altres.

“El fenomen fa quatre anys que va viure un boom”, conta l’arquitecte de Refuge Studio, David Goodman. De fet, ell mateix va dissenyar la reconversió d’un local al Rafal Vell que antigament dedicava a la restauració. Goodman explica que al voltant del 2018 aquesta mena de locals eren molt barats, “eren molt atractius pel tema econòmic”. Segons diu, amb la compra, la reconversió i la reforma, un local de 110 metres quadrats amb un pati de 80 metres quadrats més es va fer per devers 230.000 euros. Així i tot, també afirma que, “quan es va córrer la veu, els preus varen pujar automàticament. El local del costat del primer que vaig fer es va vendre per un 20% més”.

Aquests immobles normalment són plantes allargades i amb poca il·luminació, però també més altes del que ho són els habitatges. Per altra banda, segons explica Goodman, de les zones on ha rebut més peticions d’aquest tipus és dels barris perifèrics de Palma. “El centre està saturat i els preus són impossibles, però a la perifèria hi pots trobar locals aptes amb unes possibilitats molt bones per poder dissenyar”, reconeix.

Així i tot, l’arquitecte de Refuge Studio també explica que “no és tan fàcil fer la reconversió” i afirma que ha rebut moltes propostes, però que “en poques ocasions s’ha pogut acabar duent a terme”. Els motius que dona són que, en cada edifici plurifamiliar, per normativa hi pot haver una sèrie d’habitatges, però també hi ha d’haver espais per a altres usos, “i en molts casos ja hi ha fets tots els habitatges que es poden fer”. Aquesta és la primera passa, detalla Goodman. Després, continua, s’han de complir els requisits d’habitabilitat.

Parlant de requisits i normativa, amb el nou Pla General d’Ordenació Urbanística de Palma (PGOU) es restringeix aquesta conversió en els eixos cívics i comercials, “per evitar una reculada d’altres usos que necessita la ciutat”, assegura el director general d’Habitatge, Josep Maria Rigo. “Amb el pla general hem cercat un equilibri”, diu, fent esment que “un carrer ha de tenir diversos usos perquè sigui una ciutat diversa, que és el que volem per a Palma”.

L’ombra de l’especulació

Malgrat que en molts de casos és una resposta a la manca d’oferta d’habitatge assequible, també n'hi ha que ho veuen com una possibilitat de fer negoci. El fenomen seria canviar l’ús de l’immoble que inicialment era d’un comerç o un local de restauració perquè sigui un habitatge i continuar tenint ingressos amb el lloguer. No canvia l’objectiu final, però sí el mètode per aconseguir-lo. A aquesta hipòtesi hi dona suport el director general d’Habitatge de Ciutat, que explica que “si una activitat econòmica dona per pagar més de 1.000 euros al mes surt molt rendible”. I afegeix que “hi ha locals comercials a Palma que estan en determinats carrers que no tenen visibilitat per captar clients i podria ser que no hi hagués comerciants disposats a pagar un lloguer per tenir-hi un negoci, però, en canvi, gent per pagar un lloguer, sí”.

L’arquitecta membre de Palma XXI Cristina Llorente apunta a aquesta possibilitat de manera clara. “Hi pot haver un corrent d’especulació que fins ara no existia”, reconeix, i afegeix que amb la reconversió també es revaloren els immobles dins un mercat molt demanat i “hi ha qui podria fer-hi negoci”. En aquest sentit, el catedràtic de Geografia de la UIB i president de l’Associació de Geògrafs d’Espanya (AGE), Jesús M. González, explica que “el fet que faltin habitatges a les Illes és totalment fals, allò que falta és que es posin al mercat”. González detalla que "els fons d’inversió tenen una gran quantitat d’immobles sota el seu poder i no els posen a la venda o per llogar per qüestions especulatives”.

Així i tot, hi ha altres experts que no veuen tan clara aquesta funció o objectiu. És el cas de l’antropòleg de la Universitat de Bergen, Marc Morell, qui reconeix que el “sorprèn” i “xoca” que es faci el canvi d’ús deixant de banda la possibilitat de col·locar restauració. “En temps de covid ho entendria, però ara que tot s’està reactivant és difícil d’explicar”. Al mateix temps, Morell reconeix que la ciutat està “saturada de restauració”, però que és “el model mediterrani”, que res té a veure amb les ciutats nord-europees. De fet, a les Balears, la ràtio de bars per habitant és la més alta d’Espanya, fins i tot la duplica. A l’Estat hi ha 180 habitants per bar, mentre que a les Illes són 91 habitants per bar.

Al petit comerç

A banda de poder augmentar l’oferta d’habitatges, Cristina Llorente, de Palma XXI i el Fòrum de Societat Civil, hi veu una oportunitat a tenir en compte: “Els canvis d’ús podrien ser molt positius si es destinassin a habitatges accessibles per a gent gran o amb problemes de mobilitat”. Llorente defensa que “hi ha aquests grups de gent que no poden baixar al carrer per aquests motius i això té conseqüències per a la salut i també privacions econòmiques”. Alhora, referma que en aquests casos l’Ajuntament n'hauria de fer i així evitar l’especulació.

Ara bé, hi ha més veus crítiques que no positives. L’antropòleg Marc Morell explica que aquesta situació pot afavorir la desertització comercial dels barris. Això fa que “hi hagi menys teixit comercial i, per defecte, menys teixit veïnal”. De fet, el catedràtic en Geografia Jesús González reafirma aquesta teoria: “Les noves estructures comercials promocionen les perifèries i el petit comerç sofreix”. Alhora, González conta que això condueix a la “gentrificació comercial, molt relacionada amb la turística”. Llavors, allò que passa, segons diu el catedràtic, és que comerços i restauració d’un poder adquisitiu molt alt s’estableixen al centre de la ciutat i així es produeix “una segregació social que transcendeix també al sector comercial. La classe mitjana en queda fora”. A banda, amb el canvi d’aquests usos, la ciutat “perd complexitat, torna senzilla. I perquè una ciutat sigui rica i diversa ha de ser complexa”. Ara bé, també reconeix que la tendència és que “es traeixi el concepte de ciutat i s’homogeneïtzi”.

Finalment, per l’Associació de Veïns de Palma el procés és totalment negatiu. La presidenta, Maribel Alcázar, és molt crítica i diu que “és un indicatiu de l’enfonsament del comerç de proximitat”. Alhora afirma que “va en contra del model de ciutat més habitable i no facilita en absolut la vida dels barris, perquè deteriora la qualitat de vida”. Segons Alcázar, la qualitat va desapareixent, “no hi ha merceries, ni papereries, només bars i restaurants, la resta és resistència pura”. En definitiva, la presidenta de l’Associació de Veïns de Palma ho deixa molt clar: “Aquesta nova opció d’habitatge no pot ser a costa de manllevar opcions al comerç de proximitat”. Tanmateix, reconeix, “l’habitatge té un altre gran problema de fons, que és el capital estranger i els fons d’inversió”.