Més multipropietaris i més gent sense cap pis: la bretxa es dispara a les Illes

PalmaLa propietat immobiliària s’està concentrant en menys mans a les Balears. Les dades oficials confirmen que els titulars d’una sola casa o pis cada vegada són menys i, com a purs vasos comunicants, augmenta el grup dels multipropietaris. En menys de dues dècades, la proporció de titulars cadastrals amb un únic bé urbà ha passat del 64,78% el 2007 al 54,61% el 2026. Mentrestant, creixen totes les franges de multipropietaris fins als 25 immobles per cap i el salt és especialment pronunciat entre els petits i mitjans tenidors.

Les dades de la Direcció General del Cadastre dibuixen una transformació progressiva de l’estructura de la propietat a les Illes. Perquè si baixen significativament els propietaris d’un bé immoble, els que en tenen dos o més ja són el 45% del total de propietaris, una xifra mai assolida abans. L’evolució i el desglossament d’aquests multipropietaris mostra perfectament com l’acumulació avança a un ritme molt elevat, ja que les xifres són dels darrers 20 anys. En concret, els titulars de dos béns urbans han passat de representar el 18,58% al 20,85%; els que en tenen tres, del 7,73% al 10,21%; els de quatre, del 3,56% al 5,29%, i els de cinc, de l’1,83% al 2,85%.

Però és a partir d’aquí on el canvi es fa encara més evident. Els titulars d’entre sis i deu béns, un grup petit en termes absoluts, experimenta un increment exponencial: eren el 2,51% el 2007 i ara ja representen el 4,64%, un increment del 84,9%. Els que n’acumulen entre 11 i 25 també han crescut amb força, del 0,76% a l’1,31%.

Per tant, la fotografia que emergeix de les dades no és només –ni principalment– la d’un increment dels grans tenidors. El gran canvi es produeix entre els petits i mitjans multipropietaris. “La tendència general és que s’està passant de la propietat a la multipropietat”, resumeix la geògrafa i investigadora de la UIB Sònia Vives. Segons explica, el creixement “es concentra sobretot en els multipropietaris petits i mitjans”, particularment entre els que tenen entre dues i cinc propietats, mentre que els grans tenidors es mantenen comparativament més estables.

Les dades són de titularitat cadastral de béns immobles urbans, una categoria que no equival exclusivament a habitatges: hi entren també garatges, trasters, locals i altres propietats urbanes. Per tant, aquestes xifres serveixen sobretot per observar com evoluciona la distribució de la propietat urbana, més que no per afirmar quants habitatges té exactament cada titular.

La propietat, frontera social

Per a Vives, aquest moviment té conseqüències que van molt més enllà de l’estadística cadastral. La propietat immobiliària s’ha convertit, sosté, en un dels elements que més determinen la posició social. “La propietat d’un habitatge ara mateix és l’element que més condiciona en quina part de l’estratificació social estàs”, explica. A un costat hi ha els que disposen del patrimoni suficient per adquirir més immobles i convertir-los en una font de renda. A l’altre, una població que té de cada vegada més dificultats per accedir a la seva primera propietat i queda abocada a un mercat del lloguer extraordinàriament tensionat. “Això vol dir que hi ha més gent que s’està empobrint i més gent que s’està enriquint”, assenyala Vives.

El mecanisme, segons la investigadora, es retroalimenta. Qui ha de destinar una part molt elevada dels seus ingressos al lloguer té menys capacitat d’estalvi i, per tant, més dificultats per entrar en el mercat de compra. Qui ja té patrimoni, en canvi, pot obtenir-ne rendes i disposar de més recursos per continuar adquirint propietats.

Vives situa aquí precisament l’augment dels propietaris mitjans que mostren les dades del Cadastre: persones que adquireixen més d’un immoble per llogar-lo i que progressivament poden esdevenir rendistes. “Els rendistes que estan creixent s’enriqueixen i els que ja no poden ser propietaris i han d’anar al mercat de lloguer s’empobreixen”, explica la professora de la UIB. D’aquí deriva, conclou, “una polarització social cada vegada més gran”.

El diagnòstic coincideix amb el que fa el Sindicat de Llogateres de Mallorca, constituït aquest mateix any. Un dels seus portaveus, Òscar Martínez, posa també el focus precisament en aquest propietari intermedi que sovint queda fora del debat entre el particular que té un únic pis i els grans fons d’inversió. “La majoria dels rendistes són petits propietaris que tenen cinc o sis immobles”, assenyalava Martínez en una entrevista concedida al maig. La seva explicació és que qui ja té patrimoni és també qui disposa de més capacitat per reunir l’entrada necessària per adquirir una altra propietat. “Al final, les propietats van quedant en menys mans”, concloïa.

El Sindicat qüestiona així una de les imatges més esteses del mercat del lloguer: la del propietari particular que té simplement un segon habitatge. Martínez considera que l’habitatge s’ha convertit progressivament en un actiu per obtenir rendibilitat i insisteix que l’arrel del problema no es pot atribuir simplement als estrangers que compren a Mallorca. “La responsabilitat no és dels estrangers, sinó dels que venen a aquests preus”, defensa.

El Sindicat calcula que més de la meitat dels llogaters destinen més del 30% dels ingressos a pagar l’habitatge i adverteix que a Mallorca trobar un lloguer per davall dels 900 euros ja resulta extraordinàriament difícil.

Un fenomen global

Una investigació publicada enguany pel Ministeri de Drets Socials i Consum en col·laboració amb l’Institut de Filosofia del CSIC, dedicat específicament al mercat del lloguer, retrata que més de la meitat dels habitatges arrendats per particulars a l’Estat estan en mans de propietaris que en lloguen dos o més. En concret, els multiarrendadors concentren el 52,8% dels habitatges llogats per particulars.

A Palma, aquesta proporció puja fins al voltant del 63%, una de les xifres més elevades entre les grans ciutats analitzades. El resultat encaixa amb la idea que defensa el Sindicat de Llogateres: el propietari amb un únic habitatge de lloguer ja no explica per si sol l’estructura del mercat, encara que continuïn existint perfils patrimonials molt diferents.

L’informe, titulat El problema de la concentración inmobiliaria en España detecta que, entre el 2008 i el 2022, les llars amb un sol immoble varen disminuir un 22%, mentre que les que en posseïen dos o més varen créixer un 54%. Paral·lelament, les llars sense cap propietat varen augmentar un 63%. La tendència coincideix amb la que mostren les dades cadastrals de les Balears: retrocedeix el pes del titular d’un únic bé mentre augmenta el dels multipropietaris.

Per a Sònia Vives, que aquesta tendència tingui especial intensitat en un territori com les Balears tampoc no és casual. La investigadora situa aquesta transformació dins un procés estatal més ampli de financerització de l’habitatge i expansió de l’economia d’actius, però considera que les conseqüències s’accentuen en economies fortament turistitzades.

“No és una tendència exclusivament de les Balears, sinó de tot l’Estat, però és cert que aquest procés és més intens dins les economies turistitzades”, explica. En el cas de les Illes, Vives hi afegeix també la força de la inversió immobiliària exterior. L’entrada de capitals amb una capacitat adquisitiva superior a la de bona part de la població resident incrementa, segons la investigadora, unes desigualtats que ja es produeixen per la mateixa acumulació de patrimoni.

El sector immobiliari comparteix el diagnòstic sobre l’extrema dificultat d’accés a l’habitatge, però posa l’accent en una causa diferent. El president del Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària de les Balears, José Miguel Artieda, ha dit en diferents ocasions que les Illes estan immerses en una “crisi d’oferta d’habitatge”. Segons Artieda, la manca d’immobles disponibles davant la demanda existent dificulta tant l’accés dels nous compradors com el de les persones que ja tenen habitatge, però en necessiten un altre.