PalmaUna petita porció de sòl rústic comú a la perifèria d’un poble –no inferior a 14.000 metres quadrats, on es pot construir una casa– té un valor d’uns 100.000 euros, segons experts consultats per l’ARA Balears. En canvi, requalificat pot valer deu vegades més: fins a un milió d’euros. Per això, els propietaris amb opcions d’acollir-se a la nova llei per a l’obtenció de sòl pactada entre el PP i Vox es freguen les mans. La norma, que ja tramita el Parlament, preveu la requalificació dels terrenys perifèrics de pobles i ciutats de més de 20.000 habitants perquè s’hi pugui construir més. I més ràpid. És una operació que no es veia des dels temps del primer Pla Territorial de Mallorca, fet per la llavors presidenta del Consell de Mallorca, Maria Antònia Munar.
La requalificació consisteix a convertir un terreny rústic en edificable. Però la normativa no afectarà tots els terrenys: només els de la categoria d’Àrea de Transició. Es tracta d’una zona grisa, entre el terreny urbanitzable i les zones rurals més protegides. A canvi del seu suport al Decret llei per construir habitatges a Palma, Vox, que advoca per una liberalització massiva del sòl, va exigir al PP que la norma s’ampliés per acollir aquests territoris a totes les Illes Balears. La cessió dels populars davant l’extrema dreta va enervar una part dels promotors propietaris de sòl urbanitzable, que el varen adquirir a un preu molt més elevat, però que ara es trobaran amb unes condicions similars a les d’aquells que disposen de parcel·les en àrees de transició. L’empresari i president de la patronal dels promotors Proinba, Òscar Carreras, va defensar aquesta postura en declaracions a l’ARABalears. “És injust no tenir en compte que els promotors hem invertit molt de temps i recursos en la tramitació ordinària dels sòls per fer-los aptes per a l’edificació”, exposa: “Saltar-se etapes ens sembla arbitrari i innecessari”.
Diferència del preu del terreny
Rústic comú 10 €/m2 I Requalificat 120 €/m2
El sòl rústic és inicialment un terreny no apte per a la construcció d’edificis. Fins i tot en algunes lleis estatals se’n parla com a sòl no edificable. Amb el temps, se n’han anat acceptant determinats usos, teòricament vinculats a la producció agrària, i només s’hi poden construir habitatges aïllats a partir dels 14.000 metres quadrats en el cas del comú. Si es requalifica, i se’n pot intensificar l’aprofitament, el preu es multiplica per deu. És el que succeirà amb el projecte de llei d’obtenció de sòl.
Les negociacions entre el PP i Vox varen ser el vessant polític d’una guerra de promotors per repartir-se el pastís. Fonts de l’Executiu remarquen el seu objectiu de construir el màxim nombre d’habitatges possibles encara dins d’aquesta legislatura. “Que els fills dels nostres votants de classe mitjana puguin signar la compra d’un pis sobre plànol abans de les eleccions”, resumia una veu de l’Executiu. Però el mercat del sòl no vol desaprofitar aquesta oportunitat.
Entre els propietaris de grans extensions de sòl rústic en zones de transició hi ha destacats llinatges i empreses prou conegudes, i que han anat acumulant terrenys “de manera especulativa, sempre esperant poder-los desenvolupar”, asseguren diverses fonts del sector immobiliari i de les àrees d’urbanisme de nombroses administracions públiques consultades per l’ARABalears. “Si en comptes de fer-los esperar a tramitar la requalificació d’aquests terrenys per la via convencional, que dura dècades, se’ls adjudica una requalificació automàtica, estam davant un clar exemple de pilotada”, confirma un tècnic del Consell de Mallorca que demana l’anonimat. Per ara, la llei es troba en fase d’elaboració. Les esmenes introduïdes pels dos partits, admet una representant del sector immobiliari, són “poc precises”, i es desconeix a quins territoris afectarà directament.
Empresaris destacats
Bona part de les zones rústiques que es troben als voltants de les principals poblacions de les Illes han estat objecte de processos judicials en el passat, a causa de l’interès dels seus propietaris en aconseguir requalificacions o drets urbanístics. Els grans tenidors conviuen amb una multitud de petits propietaris. Però diversos terrenys que es troben en àrees de transició estan a nom de destacats empresaris. Destaca, per exemple, la que té el grup Matutes a les Variades, a Sant Antoni de Portmany (Eivissa), que ha estat objecte de diferents polèmiques. Actualment, el Consell d’Eivissa, en la seva modificació del Pla Territorial, està intentant que aquest territori quedi classificat com una zona de transició. Si així fos, l’aprovació de la llei obriria la porta a la seva edificació, sempre que l’Ajuntament de Sant Antoni hi estigui a favor. Una de les característiques de la llei d’obtenció del sòl és que els consistoris tenen la darrera paraula sobre aquestes requalificacions. En el cas d’aquesta localitat, fonts municipals s’han limitat a dir que veuen “amb bons ulls” la llei. Estan redactant el nou Pla General d’Ordenació Urbana (PGOU) i estudiaran si la norma “es pot adaptar o aplicar la normativa al planejament”. La portaveu territorial del GEN-GOB, Neus Prats, matisa que, “ara mateix, per sentència, la zona està declarada com a protegida perquè es troba a menys de 500 metres de la costa”. Amb tot, denuncia que hi ha moviments per fer compatible la sentència amb la possibilitat que s’hi puguin fer edificis a través de la modificació del Pla Territorial d’Eivissa. “Hi hem presentat al·legacions”, adverteix.
L’àrea de Son Espases, al centre
A l’ull de l’huracà hi ha l’àrea que envolta Son Espases. En aquesta zona, diferents empresaris varen comprar massivament terrenys en saber que s’hi faria l’hospital de referència de les Balears. La justícia va investigar el cas quan va transcendir que l’empresari Bartolomé Cursach i l’arquitecte Juan Bartolomé Seguí havien comprat el solar de Son Cabrer 12 dies abans de l’anunci oficial de la ubicació de les instal·lacions. La coincidència temporal va aixecar sospites de possible especulació urbanística, però mai no es va confirmar.
Les negociacions entre els partits reflecteixen les tensions entre els promotors per repartir-se els beneficis de la normativa
Fonts del Govern i de Vox asseguren que Palma –que concentra una tercera part de la població balear– serà el municipi més afectat per la llei. Darrere la capital hi va l’àrea metropolitana de Palma: Marratxí, Calvià i Llucmajor, un dels municipis més grans de Mallorca.
Pel que fa a Calvià, fonts municipals consultades per l’ARA Balears no veuen amb mals ulls les intencions requalificadores del PP i Vox amb el sòl rústic. “No ens queda pràcticament sòl apte per fer-hi habitatge”, justifiquen. Per aquest motiu, admeten que tenen les Àrees de Transició en el punt de mira. Una de les més conegudes és les Planes, els propietaris de la qual ja varen intentar requalificar-la. Residents de la zona sempre s’hi han oposat per considerar que és un pulmó verd, i que no es pot saturar encara més aquesta àrea.
En el cas de l’Ajuntament de Marratxí, fonts coneixedors indiquen que la llei “va agafar d’imprevist” la major part dels propietaris d’àrees de transició. El municipi està disgregat en 25 nuclis diferents i els promotors no tenen força per fer lobby a les institucions. Les mateixes fonts assenyalen que les zones més afectades per la norma seran les frontereres amb Palma, on hi ha “més densitat” de població.
Resistència d’alguns municipis
En altres municipis afectats per la norma –tots ells de més de 20.000 habitants–, els batles ja s’han oposat al pla. Per exemple, a Manacor, on importants terratinents del terme han adquirit sòl en àrees de transició, inclosa la societat Goramendi, vinculada a la família de Rafel Nadal. Juntament amb altres empreses manacorines, varen protagonitzar un llarg litigi i reclamaren 41 milions d’euros per la pèrdua de drets urbanístics en uns terrenys situats entre el Club Tenis Manacor i la carretera de Portocristo. Una part important d’aquest sòl rústic es podria beneficiar de la requalificació que promouen el PP i Vox, però el batle, Miquel Oliver (MÉS) hi posa fre. “El sòl rústic no és per fer-hi pisos, si hi ha altres opcions”, va dir a l’ARA Balears.
La nova norma redueix el procés de requalificació dels terrenys, que, per la via convencional, pot durar dècades
L’Ajuntament d’Inca, on també hi ha importants interessos a diferents punts de les àrees de Transició, tampoc no té cap intenció d’aplicar la llei que empeny la majoria de dretes al Parlament. “Tenim prou sòl preparat i tramitat per acollir l’habitatge, i no volem participar d’aquesta barbaritat que no és més que especulació”, afirma Andreu Caballero (PSIB), regidor d’Urbanisme del consistori. En el mateix sentit, recorda que la capital del Raiguer disposa de 301.000 metres quadrats de sòl urbanitzable, on hi caben 1.000 habitatges i una quantitat semblant al sòl urbà. Maó i Ciutadella també han avançat que no aplicaran la norma, ja que els dos municipis tenen àmplies zones urbanitzables encara pendents de desenvolupar.
De la discrepància al consens (de moment) entre promotors
Durant la negociació de les esmenes, les diferències entre els propietaris de terrenys urbanitzables i els de terrenys en rústic han minvat. Fonts del Govern destaquen que prioritzen la construcció a sòls urbanitzables perquè se’ls dona un any per presentar un projecte. Això, apunten aquestes fonts, respon a l’objectiu que “no puguin retenir el sòl i especular-hi”. A més, el PP ha introduït una esmena per mitigar la pilotada: els propietaris de sòl urbanitzable hauran de fer almenys un 50% dels habitatges a preu limitat o de protecció oficial, mentre que en el cas del sòl rústic comú, aquest percentatge haurà de ser del 100%. Amb tot, es podran fer excepcions en demostrar que dedicar tot el sòl a pisos a preu limitat no és viable econòmicament, amb un informe de l’ajuntament.