Crisi de l’habitatge a les Balears: com ha canviat el somni de tenir una casa

PalmaEn sortir el sol, els veïns de Son Güells tanquen la porta de ca seva per començar la jornada laboral. Son Güells no és una urbanització, sinó un assentament de caravanes a Palma que comença a configurar-se com un microbarri damunt rodes. Acaba el primer quart del segle XXI i viure dins un vehicle és només un exemple de la normalització de l’emergència habitacional que pateix l’Arxipèlag. N’hi ha molts més: viure en xaboles, edificis abandonats com l’antiga presó de Palma, pisos compartits per diverses famílies o habitacions d’habitatges on s’han suprimit les zones comunes per també llogar-les.

Fa dues dècades, tot això semblava impensable. L’habitatge era un projecte de vida accessible per a àmplies capes de la població. Avui és un dels principals factors de desigualtat de les Illes.

Carolina tenia poc més de vint anys l’any 2000, quan va comprar amb la seva parella un pis sobre plànol, de quatre habitacions, a un barri costaner de Palma. “Ens va costar gairebé 20 milions de pessetes. Al canvi, no va arribar als 120.000 euros. Teníem feines normals. Ens semblava un palau i el podíem pagar sense estretors entre tots dos”, recorda. Garatge, traster, bons acabats i balcó a dues façanes. Un veí n’ha venut fa poc un d’idèntic al seu per 470.000 euros.

El cas serveix per emmarcar unes dades eloqüents. L’any 2000, el preu mitjà del metre quadrat a les Balears rondava els 1.300 euros –un pis estàndard costava poc més de 100.000 euros–, mentre que el salari brut anual se situava entorn dels 17.000 euros. Un quart de segle després, el preu del metre quadrat supera els 5.000 euros, mentre que els salaris ronden els 27.000. Els sous, per tant, han crescut un 65%, mentre que l’habitatge ho ha fet un 290%. Quatre vegades més. La feina ja no és la clau que obre una casa. En el lloguer, el procés ha estat similar: el metre quadrat s’ha triplicat, de 6 a 18 euros.

Durant la primera meitat dels anys 2000, les Balears es varen integrar en el cicle expansiu del mercat immobiliari estatal. “Espanya va bé”, pregonava Aznar. El crèdit fluïa amb facilitat, la construcció s’intensificava i l’habitatge es consolidava com un dels motors de l’economia. El missatge era clar: tothom podia ser propietari.

Els anys del ‘boom’

El 2007, en ple auge del boom immobiliari, el preu mitjà va arribar als 2.700 euros per metre quadrat. En només set anys, el valor de l’habitatge s’havia duplicat. I, tot i que els preus pujaven per sobre dels salaris, l’accés al crèdit compensava el desfasament. Eren els temps en què els bancs concedien hipoteques del 100%, amb tipus d’interès baixos i terminis llargs. Les notaries bullien de compradors que signaven préstecs a 30 o 35 i fins a 40 anys. Comprar era car, però viable per a l’anomenada classe mitjana.

“Abans de la crisi del 2008 els pisos no eren barats, però els bancs ho finançaven tot: habitatge, despeses, impostos. Per a una parella jove amb feina estable, sortia a compte”, recorda l’expresidenta dels Agents de la Propietat Immobiliària (API), Natalia Bueno. En aquella escalada de preus, les Balears ja destacaven per sobre de la mitjana estatal, però no de manera excepcional. Com que el problema era general, encara no es percebia com a estructural.

La crisi que no va ser igual

La crisi financera del 2008 i la pujada asfixiant de l’Euríbor varen suposar un punt d’inflexió per al mercat immobiliari espanyol. En moltes comunitats, els preus es varen desplomar. El sector va entrar en una llarga fase d’ajustament marcada per execucions hipotecàries, promocions aturades i un excés d’habitatge sense sortida.

A les Balears, el cop va ser diferent. Els preus varen baixar, però de manera més continguda. Cap al 2013, el metre quadrat se situava entorn dels 1.900 euros. Una caiguda significativa, però molt lluny dels mínims d’altres territoris. “La correcció de preus entre el 2008 i el 2012 va fer el mercat molt atractiu per als inversors. Actius que valien molt varen passar a valer molt poc, en poc temps. Quedaven en mans de bancs que no sabien què fer-ne i es varen canalitzar a través de la Sareb. Persones que havien comprat en ple boom varen perdre la casa i promotors varen fer fallida. En aquest context es va produir la compra de grans paquets immobiliaris per part de fons d’inversió estrangers. A les Balears, la caiguda no va ser tan severa perquè mai no vàrem deixar de ser un territori atractiu. De fet, vàrem ser la primera comunitat a recuperar els preus nominals previs al boom. Avui ja som clarament per damunt d’aquells màxims”, explica l’economista i jurista expert en habitatge Eduard Robsy.

No hi va haver un gran excedent d’habitatge buit a les Illes. Ni la demanda va desaparèixer. L’atractiu turístic, la pressió exterior i la limitació territorial varen actuar com a coixí. El mercat va resistir millor que en altres llocs. Però el crèdit havia desaparegut i, amb ell, l’accés “democràtic” a l’habitatge.

Recuperació i canvi de model

A partir del 2013, els preus varen començar a pujar. Primer a poc a poc. Després, cada vegada més aviat. El 2018, el metre quadrat ja rondava els 2.900 euros a les Balears. La crisi havia quedat enrere, però el mercat havia canviat les regles del joc. Sense crèdit per al treballador mitjà, la compra quedava reservada a qui disposava de capital propi: inversors, fons i compradors estrangers, que absorbien els actius dels bancs i de la Sareb. L’habitatge es consolidava com un actiu financer més que no com un bé d’ús.

El 2018, el govern progressista de l’Ajuntament de Palma va prohibir el lloguer turístic en habitatges plurifamiliars. Va ser una mesura pionera: la primera ciutat de l’Estat a aplicar-la. El Govern va impulsar promocions d’habitatge de protecció oficial, insuficients per a la magnitud del problema.

La pandèmia com a accelerador

La pandèmia va paralitzar gairebé tota l’activitat, però va accelerar el mercat immobiliari balear. El confinament va revalorar, més que mai, els espais exteriors, els habitatges grans i la vida al camp. “Després del covid, tot es va començar a disparar de manera brutal. El 2022 ja s’havien superat els preus màxims previs a la crisi del 2008. Molta gent es va replantejar la manera de viure: cercaven cases i espais oberts. Hi va haver un boom de compradors del nord d’Europa. Va ser, per dir-ho així, el ‘descobriment’ de Menorca, que s’ha tensat gairebé tant com Mallorca”, resumeix Bueno.

“El pes de la demanda estrangera va arribar a representar fins al 40% de les transaccions”, el percentatge més alt de tot l’Estat, mentre el preu mitjà escalava fins als 3.600 euros per metre quadrat. L’habitatge balear s’integrava definitivament en un mercat global, amb unes regles que ja no responien a la realitat salarial local.

El primer quart de segle acaba amb les Balears superant, per primera vegada, els 5.000 euros per metre quadrat de mitjana en habitatge de segona mà. És el preu més alt de tot Espanya. “Hem passat d’una situació irreal, en què els bancs facilitaven crèdit i es deia que tothom podia ser propietari, a la situació contrària: avui una família amb dos sous mitjans no pot aspirar a comprar un habitatge. I pagant un lloguer no es pot estalviar per a una entrada quan pràcticament no hi ha res per sota dels 400.000 euros. Podem prescindir de moltes coses, però no d’un lloc on viure”.

El lloguer no és la solució

El lloguer tampoc no és la solució. “A partir de dos dormitoris, parlam de més de 1.500 euros al mes. Per a una persona sola, és directament inviable”, assegura Bueno. El pes del turisme és clau per entendre’n aquesta evolució. Una part significativa del parc d’habitatges es destina a segones residències o al lloguer vacacional, molt més rendible per als propietaris.

El resultat és una paradoxa: les Balears creen ocupació, però no ofereixen allotjament a qui la fa possible. Professionals de la sanitat, l’educació, el comerç o l’hostaleria es veuen expulsats, igual que els joves i els treballadors amb ingressos mitjans o baixos. El lloguer d’habitacions ha passat de ser una solució temporal, pròpia d’una etapa de transició, a convertir-se en una situació permanent. A Palma i a Eivissa, els preus arriben o superen els 700 euros mensuals, el que costava un pis sencer fa no tant. La privacitat minva, els contractes són precaris i les mudances, constants.

Mentrestant, els caravanistes viuen pendents de les ordenances municipals i de la manca de regulació, mentre els assentaments i els infrahabitatges es multipliquen. “El problema és estructural i no s’arreglarà tot sol. Avui no es detecta una bombolla clàssica: els preus continuen disparats i mai no havien pujat tan aviat amb una restricció creditícia”, insisteix Robsy. La inversió es dirigeix cap al luxe, no es construeix un parc suficient d’habitatge protegit, la inspecció del lloguer turístic il·legal és insuficient i ningú no afronta seriosament els reptes del creixement demogràfic que es projecten per als pròxims 25 anys. Alhora, la gent viu on pot, però no on –ni com– hauria de viure.