La urgència de l’habitatge topa amb els límits de legislar en calent

PalmaEls decrets que aquesta setmana aprovà el govern espanyol en matèria d’habitatge arran del cas Maricarmen han obert un debat que va més enllà del contingut de les mesures. Malgrat que les dues normes no han passat el filtre del Congrés, la resposta d’urgència a una crisi residencial que es manifesta en desnonaments, preus del lloguer i manca d’alternatives habitacionals també ha posat damunt la taula fins a quin punt es pot legislar amb rapidesa sense generar, al mateix temps, més inseguretat jurídica.

Els juristes consultats per l’ARABalears alerten dels riscos de legislar “en calent”, de la successió de canvis normatius i d’una fórmula, el decret llei, que permet l’entrada en vigor immediata de les mesures abans de la seva convalidació parlamentària. Des de l’àmbit polític, però, la lectura és una altra. El politòleg Xavier Calafat interpreta la decisió de separar les mesures en dos decrets com una estratègia per combinar la pressió social amb la necessitat d’aconseguir una majoria parlamentària que permeti tirar endavant, almenys, una part del paquet. Una estratègia que de moment no ha obtingut resultats perquè els dos decrets llei han quedat derogats.

El risc de legislar sense un pla

El catedràtic de Teoria General del Dret de la UIB Toni Bennàssar considera especialment preocupant que una situació concreta acabi desencadenant una resposta legislativa immediata. “Com a tècnica jurídica, és una barrabassada legislar en calent a partir d’un cas concret. El cas concret s’ha de solucionar de manera individualitzada”, sosté.

A parer seu, una resposta puntual no hauria de convertir-se directament en una norma general, ja que això pot comprometre la qualitat i l’estabilitat de la regulació. Aquesta preocupació es trasllada també a l’ús del decret llei, que permet que les mesures entrin en vigor abans del debat parlamentari ordinari i aquesta pràctica pot generar problemes si després no s’aconsegueix prou suport per ser convalidades. “El decret llei furta la participació de les Corts Generals, que són les dipositàries de la sobirania popular. La norma es publica i entra directament en vigor”, assenyala.

El problema apareix especialment si posteriorment la norma no tira endavant: les persones que hagin pres decisions o s’hagin vist afectades durant el període de vigència poden trobar-se després davant un marc jurídic diferent. Això pot provocar, a parer seu, una “inseguretat jurídica important”, considera, perquè persones en situacions semblants poden acabar sotmeses a conseqüències diferents en funció del moment en què els sigui aplicable una determinada regulació. En el cas de l’habitatge, aquesta incertesa pot afectar tant propietaris com llogaters, especialment en un àmbit sotmès a canvis legislatius successius.

Inseguretat pels propietaris

El coordinador de la Clínica Jurídica de la UIB, Sebastià Arbós, posa el focus en com aquesta inseguretat pot condicionar les decisions dels particulars dins el mercat del lloguer. A la Clínica Jurídica, explica, atenen nombrosos casos relacionats amb lloguers d’habitacions i es troben amb arrendadors que prefereixen no renovar els contractes davant la incertesa sobre què passarà posteriorment. “Moltes vegades no volen ni negociar amb ells un augment del lloguer per la inseguretat jurídica existent. Volen que parteixin i després ja veuran si el tornen a llogar o esperen”, relata.

Arbós subratlla que aquesta situació no afecta necessàriament grans tenidors. Alguns propietaris poden ser reticents a llogar a persones o col·lectius considerats vulnerables per les dificultats que perceben a l’hora de recuperar posteriorment l’immoble. El jurista qüestiona, a més, que part de la responsabilitat d’abordar la crisi residencial recaigui directament sobre els propietaris. “Traspassar l’obligació de les administracions a l’administrat a la llarga no sol donar bons resultats”, afirma.

Pel que fa al segon decret, que preveia mesures principalment per reforçar l’estabilitat dels contractes d’arrendament i impedir augments de preu, Arbós n’és especialment crític, ja que el considera problemàtic i difícilment compatible amb el primer. “El segon és un despropòsit, no es pot aprovar mai. Supòs que serveix per aprovar el primer”, afirma. A parer seu, presentar simultàniament dos textos contradictoris genera encara més incertesa sobre quin seria el marc aplicable si tots dos haguessin estat convalidats. “És contradictori. No comprenc com un govern pot treure dos decrets contradictoris al mateix temps, que si s’haguessin aprovat, no sé què hauríem fet”, assenyala. A aquesta contradicció hi afegeix una dificultat tècnica: segons Arbós, tots dos decrets contenen “conceptes jurídics indeterminats” que poden generar problemes a l’hora d’aplicar-los. “Tècnicament no estan ben fets”, conclou.

No és resol el problema del preu

L’advocada de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), Gloria Olmos, introdueix un altre element en el debat. En la seva opinió, algunes mesures del primer decret, enfocat principalment a aturar els desnonaments, podrien haver donat un cert marge a les famílies, encara que no resolen la principal dificultat del mercat de l’habitatge a les Balears: el preu del lloguer.

Olmos valora que la pròrroga automàtica dels contractes hagués suposat donar “una mica d’aire” a les famílies que saben que el contracte finalitzarà i que no disposen d’una alternativa residencial. També considera especialment important la suspensió dels desnonaments en casos de persones en situació d’especial vulnerabilitat, una mesura que ja ha començat a tenir efectes a Mallorca.

En aquests casos, segons l’advocada, els jutjats podrien requerir la intervenció de les administracions abans de continuar amb el procediment. “L’administració tindria l’obligació de donar una alternativa. Si no la donàs, el procediment podria continuar suspès”, assenyala.

Alhora, Olmos defensa que la manca de resposta de l’Administració no hauria de recaure sobre el propietari. “L’administració que no està atenent aquesta situació hauria de compensar el propietari”, afirma. Per a l’advocada, la mesura també pot servir per “desbloquejar la inacció” administrativa i obligar les institucions a posar mitjans per oferir una alternativa residencial a les persones especialment vulnerables.

Un altre dels punts que considera rellevants és el control dels contractes temporals. Aquesta fórmula, segons explica, es pot utilitzar per encobrir lloguers d’habitatge habitual o fins i tot lloguers vacacionals. “Perquè no sigui un contracte fraudulent, el motiu de la temporalitat s’haurà d’acreditar. L’arrendador haurà d’especificar per què es fa un contracte temporal”, explica.

Sobre les limitacions a determinades adquisicions d’habitatge per part de grans entitats, Olmos apunta que poden tenir algun efecte sobre el mercat, especialment en la compra d’habitatges per destinar-los posteriorment a la venda o al lloguer, tot i que encara és difícil determinar quin efecte concret tindran sobre el mercat del lloguer.

Per a l’advocada, en qualsevol cas, la principal dificultat continua sense resoldre’s: “El gran problema és el preu del lloguer”. Olmos considera que la declaració de zones de mercat residencial tensionat podria tenir efectes sobre els preus i les condicions del mercat, però qüestiona que el Govern de Prohens faci passes en aquest sentit.

Pressió social i càlcul parlamentari

Si els juristes posen el focus en la tècnica legislativa i els efectes de la inseguretat jurídica, el politòleg Xavier Calafat interpreta la divisió del paquet d’habitatge des de l’aritmètica parlamentària i la pressió exercida pels moviments socials. Considera que la decisió de presentar dos decrets respon a una combinació de pressió social i càlcul parlamentari: el govern ha intentat aconseguir una primera victòria que li donàs oxigen polític i li permetés refer, almenys parcialment, la majoria d’investidura.

En aquest sentit, Sánchez hauria pogut optar per una via més arriscada: presentar un únic decret de màxims i, si el Congrés el tombava, plantejar-se unes eleccions anticipades amb l’habitatge al centre del debat. Aquesta opció, segons Calafat, hauria pogut acostar el govern a algunes reivindicacions dels moviments i sindicats d’habitatge i obligar la resta de forces polítiques a discutir sobre aquesta qüestió. Però també hauria comportat riscos, perquè ni el suport del moviment per l’habitatge ni un resultat electoral favorable estarien garantits.

La via escollida cercava separar les mesures que podien reunir una majoria de les que generaven més resistències, amb l’objectiu d’aprovar el primer paquet i continuar negociant la resta. En aquest escenari, si Junts hagués donat suport al primer decret, el govern estatal podria haver-lo presentat, segons Calafat, com una mostra que encara conserva capacitat d’actuar i d’articular acords. No ha estat així i ara s’obre la porta a una possible pantalla electoral.

Amb tot, el factor que el politòleg considera més important és la pressió social. L’acampada de Sol i les mobilitzacions en altres punts de l’Estat, segons la seva interpretació, han ampliat el marc d’allò que es considera políticament possible i han fet més costós continuar sense donar una resposta a la crisi de l’habitatge.

En aquesta lectura, el PSOE hauria assumit mesures que fins fa poc no havia incorporat o que havien quedat encallades, com la regulació del lloguer de temporada o les limitacions a les compres dels grans tenidors. Calafat interpreta que l’executiu intenta convertir així la pressió dels carrers i dels seus socis parlamentaris en una resposta que pugui prosperar al Congrés i que, alhora, li permeti recuperar iniciativa política.

Malgrat tot, el rebuig dels dos decrets llei deixa una incògnita immediata sobre quin serà el següent moviment de Pedro Sánchez. El govern espanyol pot intentar tornar a dur al Congrés un dels paquets –o reformular-ne les mesures per cercar els suports que ara no ha aconseguit–, però també té damunt la taula l’opció d’un avançament electoral. La pressió social, mentrestant, no afluixa. L’acampada per l’habitatge es manté i els sindicats ja comencen a plantejar la possibilitat d’una vaga general davant una crisi que continua sense una resposta que satisfaci les organitzacions socials.

La qüestió és, així, si l’executiu optarà per insistir en la via parlamentària i intentar aprovar de nou, encara que sigui parcialment, les mesures d’habitatge, o si la dificultat per reunir una majoria acabarà obrint la porta a les urnes. Entre totes dues opcions, la crisi residencial continua pressionant el govern estatal des del carrer mentre el Congrés torna a posar límits a la seva capacitat legislativa.