La requalificació en rústic deixarà plusvàlues del 2.000% als propietaris
La Llei d’obtenció de sòl permetrà fer milers de cases a terrenys agraris de manera automàtica. Tenidors d’aquestes finques s’han començat a moure per sucar el que els ecologistes i el moviment veïnal consideren una pilotada
PalmaEls propietaris d’una desena de terrenys rústics a les perifèries urbanes de municipis com Palma i Calvià, i també a Eivissa, ja s’han mogut per poder aprofitar la requalificació automàtica promoguda pel Govern de Marga Prohens i que els pot generar plusvàlues de més del 2.000%. La Llei d’obtenció de sòl ha fet que diferents amos i promotors s’asseguin a taula per negociar i intentar posar en marxa projectes davant una ocasió única d’aconseguir aprofitaments urbanístics milionaris, amb el pretext de construir nous habitatges. Es tracta d’operacions que, en alguns casos, ja s’han anunciat mitjançant ofertes públiques de compravenda. En d’altres, encara circulen pels despatxos. La majoria són extensions de territori que no s’estrenen ara en el mercat immobiliari, sinó que ja han estat objecte d’intents de requalificació pels seus actuals propietaris.
Un dels terrenys que sona amb força com a candidat per acollir les noves possibilitats urbanístiques és Ses Planes (Calvià). S’ubica entre l’autopista de Ponent i Palmanova, acumula una llarga història d’intents de requalificació i fa només un mes es trobava a la venda amb la descripció d’oportunitat “única en àrea de transició”. L’anunci, desaparegut del web on s’havia anunciat, assegurava també que l’origen d’aquesta oportunitat única era la nova normativa autonòmica en matèria de projectes residencials estratègics. Actualment, els terrenys són propietat de l’empresa Lubana 2007, vinculada a familiars del promotor Mateo Sastre. Durant anys, aquest empresari va intentar urbanitzar els terrenys adquirits a la família Roses, que fins i tot ho havia lluitat als tribunals. Sastre va estar vinculat al cas Son Espases –també amb compres de propietats rústiques per promoure’n la requalificació– i al cas Pla territorial de Mallorca. En el darrer, l’aleshores presidenta Maria Antònia Munar va dibuixar unes operacions qualificades d’“indecents” pel GOB, que va dur el tema als tribunals. En l’arxivament de les diligències, el jutge Miquel Florit va concloure que possiblement s’havien produït moviments irregulars per generar plusvàlues milionàries, però no es varen poder acreditar.
Els temps de Munar
Precisament Ses Planes, juntament amb Son Massot, eren les figures triades pel Consell de Munar per fer la requalificació automàtica. Però un ple molt polèmic el 2004, amb un enfrontament molt dur entre el PSOE i el PP, va acabar complicant l’operació. Després, entre la investigació judicial i la voluntat política de la majoria d’esquerres al Consell de Mallorca a partir del 2007, varen acabar derogant aquestes figures i, per tant, tornant a impedir qualsevol especulació a Ses Planes i la resta de propietats rústiques implicades en operacions de requalificació automàtica.
L’any 2012 es va escriure l’enèsim capítol de les temptatives de fer de Ses Planes un terreny urbanitzat. El PP de Calvià va tornar a intentar una modificació puntual del Pla general, en aquest cas incloent-hi equipaments privats. El projecte va quedar congelat a causa del canvi de govern municipal.
Ses Planes, i altres propietats que s’estan movent al mercat immobiliari, recuperen l’esperança de la requalificació. Lubana 2007 reuneix les condicions per aconseguir ara el canvi de categoria urbanística mitjançant la declaració de projecte residencial estratègic. El Planejament municipal qualifica les 11 hectàrees de Ses Planes com a rústic, i segons es desprèn de l’aplicació de la normativa ja aprovada, el seu valor podria augmentar un 2.000% i superar els 50 milions d’euros, ja que s’hi podran fer 760 habitatges per acollir una població d’unes 2.000 persones.
Quan va aparèixer en escena la possibilitat que els terrenys rústics de l’entorn de les ciutats, les ara ja famoses Àrees de Transició (AT), es poguessin desenvolupar per fer-hi habitatge, els grans promotors de les Balears, representats per Proinba, varen posar el crit en el cel. El seu president, Óscar Carreras, assegura que avui dia “pot ser que algun propietari d’Àrees de Transició (AT) intenti moure aquests sòls, però una altra cosa és que el ple de l’ajuntament ho accepti”, afirma. Carreras no creu que a curt termini “s’aprovi cap desenvolupament a Mallorca ni a Menorca, només hi ha alguna possibilitat a Eivissa, perquè allà no hi ha sòls urbanitzables viables”.
El diputat del PSIBCarles Bona, que ha estudiat alguns dels casos que es podrien beneficiar de les requalificacions, assegura que “encara que la llei obliga a incloure habitatge de preu limitat a aquest tipus de promocions, la mateixa llei preveu excepcions, si la memòria de viabilitat econòmica que es presenta ho justifica”. “En aquest cas, fins al 25% dels habitatges poden ser de preu lliure. Per tant, estam davant un procés d’urbanització del camp amb el pretext d’aconseguir habitatge per als ciutadans”, lamenta.
Son Cabrer i altres finques
Una de les altres finques que ha estat objecte d’intents de desenvolupament durant anys és Son Cabrer, propietat emblemàtica aferrada a Son Espases. La finca va ser adquirida el 2003 per Bartolomé Cursach, en plena expectació de creixement de Palma. El mateix empresari va declarar a la comissió d’investigació del cas urbanístic de Son Espases –sobre una possible informació privilegiada en les compres i vendes de l’entorn de l’hospital de referència– que la va adquirir pensant que la ciutat creixeria en aquella direcció.
La finca havia sortit a la venda per 19 milions d’euros fa uns anys. Durant l’elaboració del nou Pla general de Palma en temps del darrer pacte, diferents operadors immobiliaris es varen interessar pel futur urbanístic de la propietat i de les que l’envolten, també rústiques. Però l’equip redactor va mantenir la condició de no urbanitzable. Ara, amb la llei a la mà, Son Cabrer torna a tenir la possibilitat de ser requalificada, fet que en multiplicaria considerablement el valor.
Una altra finca propera a Son Sardina, segons confirmen fonts municipals de Palma, també ha mostrat ferm interès en el seu desenvolupament. Segons les dades consultades per l’ARA Balears, el fet de trobar-se en àrea de transició i la seva extensió la fan idònia per ser elegida projecte estratègic. Les mateixes fonts recorden, emperò, que “el batle s’ha compromès personalment a no permetre que ni a Son Sardina ni a Establiments es construeixin promocions en sòl rústic”. L’increment de valor de la propietat, que té més de 10 hectàrees i que ja fa anys que “roda” per dins Urbanisme de Palma, podria situar-se en més de 40 milions d’euros. Tot i el compromís del màxim responsable del Consistori, els veïns han assegurat les darreres setmanes que, mentre no es faci una modificació específica de la normativa, “les finques que tinguin les condicions podran ser requalificades”, i per això han demanat accions “i no només paraules” a Jaime Martínez.
Un estudi de la plataforma ‘Palma per viure, no per especular’ apunta que les zones de transició podrien arribar a acollir 252.000 noves places residencials només a Palma. Aquesta organització situa en 634 hectàrees l’extensió del rústic “que quedaria sacrificat” en benefici de la construcció d’habitatges.
Segons han denunciat més d’una vegada experts urbanistes com l’exdirector general Luis Corral, “les normes es fan per alguna cosa”. “La transformació d’un sòl no es fa en un dia, sinó que calen anys, informes, plans, estudis. Fer-ho de manera automàtica és vulnerar la legalitat i fer urbanisme a mida d’uns quants, no de tots”, sentencia.
Les alarmes socials es varen disparar quan la Llei d’obtenció de sòl, que permet transformar sòl rústic qualificat d’‘àrea de transició’ en sòl urbanitzable, va arribar al ple del Parlament autonòmic. Aquesta norma, impulsada pel PP i Vox, és qualificada pel GOB Mallorca com “la més agressiva en dècades”. L’organització ecologista ha denunciat que, darrere l’aparença d’una resposta a l’“emergència habitacional”, en realitat s’obren les portes a un creixement urbanístic espectacular i a una revalorització massiva del sòl rústic que afavoreix interessos privats més que el bé comú. A Palma i els seus entorns, els barris del Secar de la Real, Son Sardina, Son Anglada i Establiments són alguns dels focus de protesta. Veïns organitzats denuncien que l’aprovació d’aquestes àrees de transició podria multiplicar per tres o quatre la densitat dels seus barris sense els serveis, transport o equipaments necessaris. En declaracions, la plataforma veïnal denunciava que “no és un govern, és una promotora”.
El GOB i els veïns, que aquest dijous passat anaren a Cort, han adoptat una estratègia de múltiples fronts, que inclou convocatòries, assemblees, tallers informatius i concentracions davant el Parlament, amb pancartes que denuncien “el terreny no es ven, es defensa”. L’acció institucional es tradueix en al·legacions formals perquè els ajuntaments no aprovin Projectes Residencials Estratègics en sòl rústic mentre hi hagi sòl urbanitzable pendent, pressionant per suspendre la tramitació de tot projecte que afecti àrees de transició. El GOB també ha decidit implicar-hi les institucions internacionals i ha duit el cas a Europa, informant organismes de la Unió Europea i altres institucions sobre el risc que aquesta política suposa per al territori, el paisatge i els recursos hídrics.
En opinió dels ecologistes, la llei modifica de cop normes municipals i models de planejament vigents, i permet edificabilitat en zones rústiques sense haver esgotat abans el sòl urbanitzable previst. El GOB parla d’“atac frontal al sòl rústic” i exigeix als ajuntaments que es neguin a aplicar la llei fins que no s’avaluïn els impactes ambientals i territorials. Els efectes que denuncien són múltiples: increment especulatiu del valor del sòl i de les plusvàlues, pressió sobre infraestructures ja saturades, consum addicional d’aigua i energia i pèrdua de sòl agrícola o forestal que fins ara servia de pulmó. Així mateix, subratllen que les àrees afectades sovint no tenen una connexió plena amb els nuclis urbans, cosa que podria generar “nous dormitoris” sense vida de barri ni equipaments. El Govern insisteix que cal trobar fórmules per fer nous habitatges.