Josep Sintes: "Hem de crear i protegir sòl residencial per viure-hi, igual que en tenim d'industrial o rústic"

PalmaHa estat gerent per un període breu del Palau de Congressos de Palma i, per tant, coneix també la gestió pública. Emperò, Josep Sintes ha dedicat bona part dels darrers anys a estudiar el fenomen de l'increment desmesurat dels preus del sector immobiliari, en el qual actualment fa feina. Doctor en Economia, ha enviat una proposta a tots els grups parlamentaris de les Balears per trobar solucions concretes davant l'emergència d'habitatge, que ha anomenat Marc Insular d’Equilibri Territorial (MIET).

Vós proveniu del món immobiliari. Com acabau elaborant una proposta com el MIET?

— Precisament perquè he vist el problema des de dins. Durant molts d’anys el debat sobre l’habitatge s’ha plantejat gairebé només en termes d’oferta: construir més, agilitar tràmits, desbloquejar sòl, facilitar promocions. I evidentment tot això té importància. Però a les Balears hi ha una realitat que cada vegada és més difícil d’ignorar: encara que es construeixi, els residents continuen perdent capacitat d’accés.

— Això és el que em va començar a fer replantejar el problema. Perquè si el sistema produeix sempre el mateix resultat, fins i tot quan augmenta l’oferta, probablement no estam davant una simple insuficiència quantitativa. Hi ha un mecanisme més profund. Des del món immobiliari veus molt clarament que el mercat balear ja no opera només amb salaris locals o amb demanda local. Està connectat a fluxos de capital, patrimonis europeus, segones residències, inversió internacional. Això no passa a altres indrets. I quan poses això damunt un territori petit, limitat i molt atractiu, el resultat és que el resident acaba competint en una lliga completament desigual. El MIET neix d’aquesta observació. No des d’una oposició al mercat, sinó intentant entendre per què el mercat, en determinats territoris com les Illes, genera resultats cada vegada més excloents per a la població resident.

I quina és aquesta “cosa estructural” que vós creis que no s'aborda?

— Que aquí competeixen dues demandes molt diferents sobre un recurs molt limitat. D’una banda, hi ha la demanda resident vinculada als salaris, al crèdit i a l’economia local. De l’altra, hi ha una demanda global que no depèn necessàriament de les condicions econòmiques de les Illes: gent que compra com a actiu patrimonial, com a segona residència o simplement perquè les Balears són un territori molt desitjat internacionalment. Quan aquestes dues demandes competeixen dins el mateix mercat, el preu no es fixa segons la capacitat adquisitiva mitjana dels residents, sinó segons el segment que pot pagar més. I això és important entendre-ho perquè canvia completament la naturalesa del problema. Si el preu el fixa el comprador marginal global, aleshores augmentar una mica l’oferta no necessàriament reconnecta els preus amb la renda local. Pots construir més i, tanmateix, continuar expulsant residents del mercat. Per això jo dic que el debat no és només 'quant construir'. També és qui competeix per aquest sòl.

Hi ha qui dirà que això és simplement el lliure mercat.

— Sí, i precisament el meu plantejament és que el mercat funciona exactament com està dissenyat. Jo no dic que el mercat 'falli' en el sentit clàssic. El problema és que les regles actuals permeten que el sòl residencial competeixi directament amb usos patrimonials globals en un territori amb oferta molt rígida. Quan això passa, el resultat econòmicament és coherent, però socialment pot ser molt agressiu. El mercat assigna el recurs a qui té més capacitat de pagament. I en una illa amb una pressió internacional tan elevada, això tendeix a desplaçar progressivament la població resident. Per això, el MIET no planteja intervenir directament els preus. El que planteja és actuar sobre les regles institucionals que determinen com es forma aquest preu. És una diferència important.

El vostre model parla de separar funcionalment el sòl, entenc, per tant, que en l'àmbit de plans generals d'ordenació. Això què significa exactament?

— Significa distingir clarament el sòl destinat principalment a l'habitatge habitual del sòl orientat a usos patrimonials, turístics o d’inversió. No es tracta de prohibir el mercat ni d’eliminar la inversió. Es tracta d’evitar que el mateix habitatge competeixi simultàniament com a dret residencial i com a actiu global. Ara mateix, en moltes zones de les Balears, un mateix habitatge pot competir alhora com a lloc per viure-hi, com a producte d’inversió, com a segona residència internacional o com a actiu turístic. I quan tot això passa dins el mateix mercat, la funció residencial acaba quedant subordinada a la capacitat de pagament més alta. El que planteja el MIET és introduir una diferenciació funcional semblant a la que ja existeix en altres àmbits urbanístics. Ja distingim entre sòl industrial, turístic i rústic. El que jo planteig és que, en territoris amb aquesta tensió extrema, també s’ha de protegir institucionalment la funció residencial. No serem els primers a fer-ho, ja hi ha iniciatives semblants a altres indrets europeus. Cal una reforma legal que el Parlament de les Illes Balears pot fer, i que els plans generals de cada municipi poden desenvolupar. Jo propòs establir diferències i classificar sòl només per la seva principal funció social: per fer-hi llars, no per fer-hi negoci per sistema. Això s'ha distorsionat completament i cal tornar les coses al seu lloc o els illencs haurem d'emigrar. Propòs, per tant, una sèrie de mesures per fer possible que els pobles i ciutats acullin les persones que hi van a viure, no pisos i cases que s'adquireixen amb finalitats estrictament lucratives i especulatives.

Però això no és limitar la propietat privada?

— No més del que ja ho fa qualsevol planejament urbanístic. Els ajuntaments ja decideixen on hi pot haver hotels, on hi pot haver indústria o on hi pot haver equipaments públics. El que jo planteig és incorporar també la funció residencial com un ús que mereix protecció específica en territoris amb tensió extrema. Al final, el sòl no és un bé qualsevol. És finit, és territorialment limitat i condiciona directament l’estructura social i econòmica del territori. Totes les societats regulen el sòl d’una manera o d'una altra. La qüestió no és si hi ha regulació, sinó amb quin objectiu es regula.

El debat sobre limitar la compra a estrangers ha tornat amb força. Vós hi estau a favor?

— Entenc perfectament per què apareix aquest debat, perquè la gent percep una desigualtat molt gran de capacitat adquisitiva. És una reacció bastant lògica quan una part important de la població sent que queda fora del mercat on viu. Ara bé, avui el marc europeu fa molt difícil aplicar limitacions generals directes sobre qui pot comprar. I, a més, crec que el debat no s’hauria de simplificar només en funció de la nacionalitat. El problema real és la diferència de capacitat econòmica i la pressió que això genera sobre un territori molt limitat. Per això jo crec que és més viable actuar sobre la funció del sòl i sobre les regles del mercat. És a dir: definir quins espais han de complir prioritàriament una funció residencial i protegir-los institucionalment de la competència directa amb la demanda patrimonial global. No és tant “prohibir qui compra”, com evitar que tot el territori operi exclusivament sota la mateixa lògica patrimonial. Els balears competim amb els nòrdics amb una diferència de renda considerable i si no canviam les regles del joc, no hi ha res a fer.

És a dir, actuar sobre les regles del joc amb les quals les Balears tenen competències com és l'ordenació territorial?

— Exacte. A les Balears no podem continuar regulant només amb criteris abstractes de mercat com si fóssim un territori amb sòl infinit i demanda homogènia. Aquí hi ha una pressió global molt concreta i molt intensa. Quan tens una oferta rígida i una demanda global molt forta, el mercat tendeix de manera natural a orientar-se cap als segments amb més capacitat de pagament. Això és el que passa amb l’habitatge, però també amb altres recursos escassos del territori. Si no adaptam les regles a aquesta realitat, el mercat continuarà expulsant progressivament la població resident. I jo crec que el debat polític encara no ha assumit del tot que ens trobam davant una transformació estructural del funcionament del territori.

A les Balears estam acostumats al fet que davant les propostes restrictives o intervencionistes, se'ns parli d'espantar inversions.

— Dependrà de quines inversions vulguem atraure. El model no elimina el mercat patrimonial ni el turisme residencial. El que fa és diferenciar espais. Continuarà existint sòl orientat a inversió global. Però també hi ha d’haver espais on la funció principal sigui garantir habitatge per viure-hi. A més, crec que sovint es planteja un fals dilema entre economia i cohesió territorial. Un territori on la població resident no pot viure-hi de manera estable també acaba generant problemes econòmics molt greus a mitjà termini. Per tant, és inviable econòmicament i socialment.

Vós ja heu presentat aquest document als grups polítics. Quina resposta heu rebut?

— Hi ha interès perquè crec que molta gent percep que les eines tradicionals ja no basten. Una part del debat continua molt centrat a construir més, i jo no dic que això no sigui necessari. Però si no actuam també sobre el mecanisme de formació de preus i sobre la competència entre demandes desiguals, el problema persistirà. Crec que fins i tot dins espais polítics molt diferents hi ha la intuïció que les Balears entren en una fase de tensió territorial nova, on el mercat residencial ja no pot entendre’s només amb categories clàssiques.

I què passa si no es fa res més que alguns pisos protegits i les mesures que hem vist fins ara?

Que la desvinculació entre la renda local i el preu de l’habitatge continuarà augmentant. I arriba un moment en què això deixa de ser només un problema immobiliari i es converteix en un problema estructural de país. Un territori no pot sostenir indefinidament una situació en què la població que hi treballa, hi estudia i hi desenvolupa la vida quotidiana ja no pot accedir a viure-hi en condicions normals. Perquè arriba un moment en què això afecta absolutament tot: el mercat laboral, els serveis públics, la cohesió social, la continuïtat demogràfica i fins i tot la identitat del territori. A vegades es parla de l’habitatge com si fos simplement un mercat més. Però el sòl i l’habitatge tenen una funció estructural molt diferent. No és només un actiu econòmic: és la base física sobre la qual s’organitza una societat. Quan el preu del territori queda desvinculat de la capacitat econòmica dels residents, el sistema entra progressivament en una situació molt fràgil. Comences a tenir dificultats perquè mestres, sanitaris, policies, treballadors del sector serveis i joves puguin quedar. I arriba un punt en què la pregunta ja no és si els preus són cars o baixos. La pregunta és si el territori pot continuar funcionant amb normalitat. Perquè un territori no pot funcionar indefinidament si els treballadors que el sostenen no hi poden viure. El problema és que aquestes dinàmiques no solen produir una ruptura sobtada. Són processos graduals. Durant anys sembla que el sistema encara funciona, però cada vegada necessita més excepcions, més desplaçaments, més precarietat residencial i més dependència exterior per continuar operant. Per això crec que el debat és molt més profund que si els preus són cars. El que estam discutint realment és quin tipus de territori volem ser: jo pens que les Illes no poden continuar funcionant com una espècie de mercat del sòl per a gent d'alt nivell adquisitiu, deixant fora la comunitat local.