Es pot prohibir que els fons voltor comprin habitatges a les Illes?

PalmaMÉS per Mallorca ha repescat una iniciativa que el PP i Vox varen tombar al Parlament el 2024, perquè considera que la proposta d'habitatge assequible que recentment va fer la Comissió Europea li dona una nova vigència. Es tracta d'una proposició de llei contra l'especulació a l'habitatge –que si s'aprova s'haurà d'elevar al Congrés– que té com a mesura estrella la restricció de la compra d'immobles a empreses i persones jurídiques, com ara els fons d'inversió, les societats mercantils i les empreses. L'objectiu darrer de la norma, que tornaran a registrar amb algunes modificacions en les properes setmanes, és que el mercat de l'habitatge prioritzi la funció social per damunt del rendiment financer. El líder dels ecosobiranistes, Lluís Apesteguia, defensa que aquesta proposta pot tenir encaix legal, però la presidenta del Govern, Marga Prohens, el va acusar de promoure "l'expropiació" d'habitatges. És possible prohibir que els fons voltor adquireixin habitatge a les Illes?

La proposició de llei de MÉS per Mallorca planteja un veto explícit a la compra d'habitatges a empreses i societats. En queden excloses les administracions per al desenvolupament de polítiques públiques d'habitatge i les constitucions de garanties hipotecàries. També exigeix acreditar, amb l'empadronament, la residència habitual a les Illes durant un mínim de tres anys consecutius per poder adquirir la propietat d'un immoble residencial. També prohibeix comprar nous immobles a aquells residents o els seus cònjuges que ja siguin titulars d'un o més habitatges a l'estat espanyol o al seu país d'origen. En paral·lel, proposa que el comprador d'una casa adquireixi el compromís jurat de mantenir la seva residència habitual a l'immoble durant almenys deu anys i, en cas de trasllat obligat per força major, a posar-lo en lloguer a un preu taxat en menys de 24 mesos, a favor d'un resident: li quedaria prohibit destinar l'immoble al lloguer turístic o canviar-ne l'ús residencial durant aquesta dècada.

En paral·lel, dona eines als ajuntaments que puguin aprovar, en funció de la situació del municipi, quines d'aquestes mesures apliquen o no, sempre que es compleixin tres condicions d'un índex d'estrès habitacional que també aporta la norma. En el mateix sentit, planteja un règim sancionador: els notaris i registradors haurien de notificar totes les operacions amb no residents en un registre específic del Govern. Les infraccions molt greus –com comprar o inscriure un immoble saltant-se la llei– es castiguen amb multes de fins al 25% del valor de la compravenda, amb un mínim de 30.0001 euros. També es preveuen inhabilitacions de fins a sis mesos per a registradors.

Fonts de MÉS per Mallorca exposen que en les pròximes setmanes actualitzaran la llei per afegir-hi dues propostes. La primera, una proposició de llei presentada la setmana passada pel partit Nova Canàries que proposa convertir l'habitatge en un dret subjectiu exigible per via judicial davant l'Administració. A més, fixa la meta d'assolir 44.000 habitatges protegits en un termini de cinc anys, i estableix un finançament públic estable equivalent al 0,4% del PIB autonòmic, que a les Canàries serien uns 256 milions d'euros anuals. Per fer-ho, planteja introduir un impost específic als grans tenidors, bancs i fons voltor que mantinguin immobles buits amb finalitats especulatives per forçar-ne la cessió temporal i la mobilització del parc desocupat, a més d'un paquet de rebaixes fiscals per facilitar l'accés a la residència habitual. A més, hi incorporaran la proposta d'un estudi del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), que a les zones tensionades només es puguin adquirir habitatges per a ús habitual i permanent del comprador, amb excepcions com ara l'adquisició d'edificis sencers, sempre que els habitatges es destinin a lloguer habitual, no a usos temporals ni turístics. Pel que fa a les segones residències, la mesura permetria la compra d’un segon habitatge en un municipi diferent a l’habitual, encara que estigui en una zona tensionada, sempre que fos per a ús personal i no per a lloguer o inversió.

Quin encaix legal tenen aquestes propostes?

Les mateixes fonts argumenten que la seva proposta té encaix legal: "Ho confirma l'estudi del PEMB i la proposta de la Comissió Europea". A l'exposició de motius de la proposició de llei, MÉS fa una argumentació jurídica. Invoca l'article 47 de la Constitució Europea, que estableix que tots els espanyols tenen dret a gaudir d'un habitatge digne i adequat. També cita l'Estatut d'Autonomia, i especialment l'article 33.4, que atorga a la comunitat la competència exclusiva en habitatge. D'altra banda, recorda que la Unió Europea ja reconeix excepcions per limitar la compravenda a no residents en territoris com Malta, Dinamarca i les illes Aland a Finlàndia. A més, argumenta que la lliure inversió descontrolada en un territori limitat genera un encariment dels preus que impedeix l'exercici de llibertats europees com la lliure circulació i residència de persones i la llibertat d'establiment. D'altra banda, s'empara en la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la UE, que permet a un estat membre establir restriccions per raons imperioses d'interès general. En el mateix sentit, emfatitza que les restriccions es basen exclusivament en el criteri de residència efectiva o empadronament i no en la nacionalitat, i que es configuren com a extraordinàries i temporals per a municipis en situació d'emergència habitacional.

A aquest debat s'hi afegeix l'estudi publicat a l'octubre de 2025 per l'estudi del PEMB -una associació privada promoguda per l'Ajuntament de Barcelona i l'Àrea Metropolitana de Barcelona-, que va analitzar la viabilitat jurídica de limitar la compra d'habitatges només per a residència habitual, una mesura inspirada en ciutats europees com Àmsterdam. L'informe va considerar viable limirtar la compra d'habitatges quan aquests no es destinin a residència habitual de la persona compradora, però amb algunes excepcions. D'altra banda, MÉS considera que la proposta de llei d'habitatge assequible de la Comissió Europea estableix un marc europeu comú i una metodologia objectiva que, si s'aprova, donarà més cobertura legal a les seves reivindicacions. Aquest marc regulatori ha de donar eines a les institucions locals i estatals perquè els ajuntaments puguin restringir el lloguer turístic i la compra de segones residències.

"La proposta de la Comissió Europea dona un marge per intervenir"

El catedràtic de Dret internacional públic a la UIB Joan David Janer destaca que la proposta de la Comissió Europea dona pautes a les administracions estatals per "adoptar mesures que no entrin en conflicte amb la normativa comunitària". "Dona un marge per intervenir", explica: "Ens trobam que hi ha un problema d'habitatge a molts dels estats membre, i les administracions podien tenir un temor d'aplicar mesures que poguessin no ser compatibles amb la lliure prestació de serveis". Així, considera que la proposta dona "una mínima seguretat jurídica, tant a l'estat, com a les comunitats autònomes". En aquest sentit, assenyala que allò que entra en joc a la norma no és la nacionalitat, "sinó prioritzar que els residents puguin accedir a un habitatge". D'altra banda, adverteix que la limitació de compra de segones residències "no és senzill d'encabir, perquè entra en joc el dret de la propietat privada".

Ara bé, rebutja que, de moment, aquesta proposta doni cap cobertura. "Per ara és un esborrany de proposta que s'ha de començar a tramitar", adverteix. D'altra banda, sense entrar en la proposició de llei de MÉS per Mallorca, la considera "maximalista" i posa en dubte que tingui cabuda en el marc constitucional espanyol. "El Parlament de Catalunya va adoptar una norma que pretenia limitar les segones residències a Catalunya, i el Consell de Garanties Estatutàries els va dir per unanimitat que era inconstitucional", recorda. La Generalitat s'ha proposat impulsar canvis a la llei per evitar els riscos que assenyala el Consell de Garanties. Segons Janer, la proposició dels ecosobiranistes "xoca contra el dret de la propietat privada, la lliure intervenció i el mercat de l'habitatge".