500 milions d’euros, el ‘regal’ del Decret llei d’habitatge als promotors

Palma500 milions d’euros és el guany extra que obtindran els anys vinents els promotors propietaris dels terrenys urbanitzables de Palma gràcies al Decret llei d’habitatge que aquest dimarts convalidarà el Parlament amb el vot del PP i Vox. L’origen d’aquest volum de negoci no previst inicialment és el resultat dels dos paràmetres principals de la norma: a cada solar urbanitzable s’hi podran fer més pisos i tots els habitatges de protecció pública (HPP) ja no hauran de ser necessàriament de la categoria bàsica, sinó de preu limitat, un 30% més cars.

El càlcul d’aquests guanys l’ha fet un equip de tècnics per encàrrec de MÉS per Palma a partir de dades del Pla General, atribuint 4.000 euros el metre quadrat als pisos de preu lliure, i a la resta els preus que fixa la normativa vigent. Per establir el benefici, s’ha aplicat un criteri del 25% sobre el total del preu del metre quadrat.

El primer element que s’ha de destacar és l’increment d’habitatges que es podran fer gràcies al nou Decret llei: una edificabilitat del 45% més als sòls urbanitzables. Això es tradueix en 13.554 nous pisos, la meitat dels quals han de ser protegits (6.766) –poden ser de preu limitat­– i l’altra meitat es poden comercialitzar a preu lliure.

Per tant, el fet que a Palma els anys vinents es puguin edificar 13.554 pisos extra suposa un increment de més de 278 milions d’euros en l’expectativa de negoci dels promotors. Però quin és el desglossament d’aquests beneficis? 104 milions provindrien de l’increment del nombre d’habitatges de protecció pública (HPP) i 174 milions serien per l’augment de la quantitat dels pisos de preu lliure, amb una mitjana de 4.000 euros el metre quadrat, valor gens desorbitat a Palma.

A més d’aquests dos ingressos extra que obtindran els promotors, n’hi ha un tercer, que els experts han calculat tenint en compte precisament la llibertat dels empresaris per vendre els HPP com a pisos de preu limitat. Si per maximitzar els guanys decideixen aplicar-los el 30% extra que el nou decret permet, només s’han de fer números: els 6.766 habitatges susceptibles d’aquest ‘canvi’ suposarien 188 milions d’euros més per als promotors.

2.730 pisos a Son Güells

Si s’agafa Son Güells, un dels principals urbanitzables de Palma per analitzar l’impacte del Decret llei 3/2025, les xifres són més clares. Gràcies a l’increment del 45% d’edificabilitat, el sòl urbanitzable veu incrementat el seu aprofitament 82.584 m2, i això suposa poder fer 2.730 nous pisos. D’aquests, 1.365 hauran de ser protegits, en qualsevol de les seves categories. Els promotors que desenvoluparan aquest sòl urbanitzable podran ingressar, gràcies a tots els augments, un total de 116 milions d’euros extra respecte del que podien guanyar inicialment.

Una vegada aprovat el Decret llei el 14 de març, el Govern va insistir en el fet que aquesta norma permetrà accelerar el nombre d’habitatges que es construeixen a Palma i, sobretot, posar-los a l’abast dels ciutadans que no tenen possibilitats d’acudir al mercat lliure a causa del preu excessiu que es paga pel metre quadrat.

Per fer-ho possible “s’ha creat la figura de projectes residencials específics (PRE), amb la qual es podrà desbloquejar la tramitació”, ja que es passarà d’una durada de prop de deu anys a any i mig, va explicar el conseller d’Habitatge, José Luis Mateo, el mateix dia de la seva aprovació. Aquesta figura simplifica i elimina alguns tràmits i permet ignorar els temps d’execució dels sòls urbanitzables que fixa el Pla General de Palma, que el Pacte va aprovar el 2023. La principal norma urbanística municipal fixava un calendari per posar en marxa cada urbanitzable, amb una programació a curt, mitjà i llarg termini.

“Tot plegat ara queda desmuntat, i per tant es consumirà el sòl disponible d’una manera accelerada, beneficiant especialment els grans propietaris dels terrenys”, critica la portaveu de MÉSper Palma, Neus Truyol, qui afegeix que “intensificar els aprofitaments urbanístics és una decisió molt delicada, perquè d’entrada estàs saturant zones de Palma sense tenir en compte els accessos i la mobilitat”, lamenta.

Segons la formació ecosobiranista, el problema més gran d’aquesta actuació “és que s’estan saturant zones sense cap estudi previ i cada una de les àrees té una realitat diferent”. “El Decret llei no s’ha acompanyat de cap estudi, sinó que s’aplica un paràmetre global a tot, que és més construcció amb el mateix territori, sense pensar en les conseqüències en termes de zones per equipaments públics”, explica Truyol.

La norma va perillar

Els grans beneficiats d’aquestes mesures del decret, els promotors, no han volgut fer cap manifestació al respecte. “Volem esperar a la seva convalidació per part del Parlament abans de fer-ne cap valoració pública”, han dit fonts de l’Associació de Promotors de les Balears a aquest setmanari.

El Decret llei d’habitatge es validarà després que Vox hagi canviat d’opinió i hagi acceptat votar a favor de la norma. Fa unes setmanes, la crisi va esclatar quan la portaveu parlamentària de Vox, Manuela Cañadas, va anunciar que “tombaria” la convalidació parlamentària de la norma. La llei estableix que un Decret llei s’ha de ratificar al Parlament en un màxim de 30 dies després de la seva aprovació, i Prohens necessitava el vot favorable de l’extrema dreta.

El motiu pel qual Cañadas va dir que no s’hi afegirien era que la norma només afectava Palma, i Vox la volia fer extensiva a altres municipis, sobretot al voltant de Ciutat, on la formació d’extrema dreta té presència i participa en àrees de govern municipal. En el cas de Mallorca, la portaveu parlamentària va fer saber als seus interlocutors del PP que també es volia afegir edificabilitat a les conegudes com a Àrees de Transició del Pla Territorial de Mallorca (PTM). Una figura que, per cert, va ser derogada amb la tercera revisió del PTM.

Sigui com sigui, quan Cañadas va fer arribar als seus socis d’investidura que no pensava donar suport al Decret llei varen saltar totes les alarmes. Una font coneixedora de les converses entre ambdues formacions assegura que “estaven tancats en banda, i hi havia molts nervis perquè Marga Prohens s’havia compromès a resoldre el tema de l’habitatge. Amb els temps que implica la tramitació urbanística a Palma, sense una normativa exprés era impossible aconseguir resultats”.

De fet, una de les persones que més va treballar per desfer el bloqueig de Cañadas va ser el regidor Fulgencio Coll, que es va mostrar des del primer moment compromès amb la norma. Una part de la feina l’havia fet l’equip de govern de Jaime Martínez. El batle de Palma coneix el Pla General i la complexitat d’accelerar la creació de sòl apte per construir de manera ràpida. “Saben que si no tenen cap resultat concret abans del 2027, el principal problema de la ciutat quedaria ben igual que el varen trobar, i no estaven disposats a això”, explica la mateixa font.

El Govern de Prohens s’ha reunit des de l’inici de la legislatura amb promotors i constructors, i l’increment de l’aprofitament urbanístic era una de les receptes que el sector reclamava per “resoldre el problema de l’habitatge”. Per això hi havia nervis i es va contactar amb la direcció estatal de Vox per desautoritzar Cañadas i desencallar la crisi.