El mercat de l'habitatge es ressent de la pujada de tipus

BarcelonaSi bé el 2022 el mercat immobiliari va viure un boom després de la pandèmia, amb xifres històriques en compravenda d'habitatges, enguany ha estat de clar refredament per l'impacte de la inflació i de la pujada dels tipus del Banc Central Europeu (BCE), que ha encarit el crèdit i n'ha desincentivat la demanda. Segons estima un estudi de la UB i la immobiliària Forcadell presentat aquest dimecres, a Espanya aquesta tendència es concretarà en una disminució del 15% de la venda d'habitatges i del 5% en el seu preu.

"Estem en una conjuntura desastrosa? No, estem en una conjuntura relativament nova. Quan les coses van bé, molta gent ven el seu pis, però quan van malament, no", ha explicat el professor titular d'economia de la UB Gonzalo Bernardos en una roda de premsa telemàtica per presentar l'informe. El cert és que cal parlar de recessió del mercat, perquè aquest mercat ha minvat respecte a l'any anterior, però s'ha de tenir en compte el context: l'any 2022 va ser de rècord.

La previsió és similar per al 2024: la recessió immobiliària continuarà, amb una reducció de les operacions del 10% i del preu del 3%, però la previsió és que a partir del juny el mercat residencial millori impulsat per la reactivació de l'economia, tenint en compte que l'escalada dels tipus d'interès s'ha frenat recentment.

El mercat d'obra nova ha tingut un comportament diferent: els preus han seguit pujant. Això s'explica perquè la majoria d'habitatges es van vendre sobre plànol l'any passat, a un preu superior al del 2021, però també per l'escassa oferta: la construcció de nous habitatges enguany amb prou feines superarà les 100.000 unitats, mentre que la demanda potencial arriba a 250.000, segons l'informe. Aquest desequilibri també trasllada pressió al mercat d'habitatge de segona mà.

Els tipus i la compra al comptat

L'efecte dels tipus en el mercat de l'habitatge s'ha fet esperar, en primer lloc perquè l'augment del preu del diner tarda uns mesos a traslladar-se a les hipoteques, que ja estan caient per sobre el 20%, i, en segon, perquè ha augmentat la compra d'habitatges al comptat. Això explica, per exemple, que fins al juliol les compravendes d'habitatge lliure a Barcelona fossin un 1,23% superiors a les de l'any passat.

"Aquesta conjuntura ha afectat de dues maneres el sector: la banca ha estat més estricta amb l'entrega del crèdit, el que ha exclòs bona part del mercat, i alhora ha disminuït la demanda de crèdit perquè a molts compradors no els surten els comptes", ha explicat Bernardos. Això provoca que les famílies renunciïn a comprar esperant temps millors o que optin per pisos amb menys metres quadrats.

El lloguer i la demanda estrangera

Un dels elements que han contribuït a mantenir el dinamisme del mercat a les grans ciutats ha estat la incidència d'estrangers, sobretot a Barcelona i Madrid. A la capital catalana, dues de cada deu compravendes les porten a terme forans. "En aquestes dues ciutats és molt difícil trobar habitatges de 90 metres quadrats que estiguin per sota dels 500.000 euros. Estan basats en compra d'estrangers europeus", afirma Bernardos.

Aquest impacte també s'ha traslladat el mercat de lloguer, tot i que l'informe situa l'expectativa sobre el control de preus com un element distorsionador que ha incentivat els propietaris a reduir l'oferta d'habitatge. L'informe assegura que els exclosos del mercat són els que teòricament la llei pretenia afavorir: les famílies amb menys ingressos, i augura un "gran desplaçament d'habitatges des del mercat convencional al de lloguer de temporada i turístic". Aquest últim element el va regular ahir la Generalitat.

"Barcelona no és una ciutat de Catalunya o d'Espanya. És una ciutat del món", afegeix Bernardos, en referència a la demanda mundial que hi ha per viure a la capital catalana. Aquí és on entra en joc la demanda estrangera, que arriba a la ciutat per estudiar o treballar i amb més poder adquisitiu, de la mà perfils com els expats, que acaben condicionant l'oferta desplaçant-la a altres formes, com el lloguer per habitacions.

Oficines i locals comercials

La recessió immobiliària ha estat menor en el sector terciari, que ha estat empès a la baixa pel mercat de les oficines. La prova d'aquesta situació és l'excés d'oferta que hi ha al districte 22@, que es xifra en 350.000 metres quadrats, molt superior als anys posteriors a la crisi.

El mercat de locals comercials s'ha reactivat enguany pel turisme, sobretot en els carrers més transitats. "Una conjuntura que es repetirà el 2024, ja que els ciutadans europeus seguiran viatjant quasi tant com han viatjat en l'últim any, tot i la deficient situació econòmica", recull l'informe.