HABITATGE

El turisme d’hivern, un aliat d’Airbnb contra el lloguer residencial

Un estudi publicat per la Universitat de Barcelona adverteix que la desestacionalització produeix gentrificació a les ciutats de Maó i Ciutadella

La desestacionalització de la temporada turística és un element més que causa un procés de gentrificació als centres de les ciutats. O, en altres paraules, “l’ímpetu del turisme urbà fora de temporada facilita que molts pisos plurifamiliars deixin d’estar disponibles per al lloguer residencial durant tot l’any”. És una de les conclusions a què ha arribat l’investigador Ismael Yrigoy, que ha publicat un article a la Revista Electrònica de Geografia i Ciències Socials de la Universitat de Barcelona. Hi analitza les conseqüències de l’arribada de la plataforma de lloguer vacacional Airbnb a Menorca.

Segons Yrigoy, a Menorca les àrees que tenen un potencial gentrificador més gran es relacionen amb aquelles en què no operen grans actors immobiliaris, sinó ciutadans que lloguen la seva segona -o tercera- residència a turistes. En aquest article es reafirma el fet que la disminució d’habitatges de lloguer residencial ha anat acompanyada d’un augment del nombre d’habitatges oferits a Airbnb. No tan sols és una realitat que s’hagi viscut a Menorca, sinó que n’hi ha casos similars a la resta de les Illes i a altres ciutats, com Barcelona.

Un dels punts clau que destaca Yrigoy és que “per a cada llar que hi ha disponible per llogar en el mercar residencial, hi ha 20 habitatges disponibles en el mercat turístic”. En aquest sentit, apunta que les xifres indiquen una “potent disrupció” de la plataforma Airbnb sobre el mercat de lloguer.

I aquest cop d’efecte ha propiciat que el cost de les cases augmenti. La manca de pisos de lloguer ha causat que, per exemple a Maó, el preu hagi passat d’uns 400 euros mensuals el 2014 a més de 1.000 euros cada mes el 2017, una tendència que, per cert, s’ha evidenciat a tot Menorca. No obstant això, si tan sols es tenen en compte els plurifamiliars -i no els xalets o els pisos de luxe-, l’increment és sensiblement menor.

Què explica que el turisme d’hivern causi aquestes dificultats per trobar pis en ciutats com Ciutadella, a Menorca? Els turistes que arriben en temporada baixa prefereixen dormir al centre i no en llocs més costaners. D’aquesta manera, els veïns que lloguen han trobat una oportunitat de negoci possiblement amb més beneficis i han optat per llogar les seves residències als turistes. En canvi, segons exposa Yrigoy, sí que es troben xalets per llogar en temporada baixa a qualsevol urbanització turística del litoral menorquí.

De fet, un estudi comparatiu de preus entre el lloguer residencial i el lloguer turístic que ha realitzat demostra com, assumint una ocupació de 14 dies al mes, el 2017 es doblen els beneficis. Com més dies es lloguen a turistes, més clara es fa la diferència. En canvi, si s’assumeix una ocupació de 7 dies l’any, la comparació de preus deixa el lloguer residencial una mica més alt que el turístic aquest 2017.

Amb tot plegat, la investigació remarca que “el mercat d’habitatges a Airbnb comença a mostrar símptomes clars de sobreoferta” i afegeix el següent: “L’oferta ha augmentat massivament i continua augmentant cada any amb més intensitat, alhora que els preus disminueixen”. Malgrat això, les perspectives de creixement continuen sent altes. I aquest creixement es focalitza, sobretot, en els habitatges plurifamiliars dels centres urbans i, també, en zones rurals de l’illa.

Desplaçar la població

Yrigoy apunta que tots aquests fets provocaran el “risc real de desplaçar la població”. Adverteix que perilla la renovació dels contractes -perquè qui lloga pot preferir obrir-se al mercat turístic. A més, en cas de renovació, podria haver-hi una “considerable pujada dels preus”.

A tall de conclusió, Yrigoy assenyala que les dades no impliquen que la gentrificació ja sigui una realitat. Posa com a exemple el fet que la pujada dels preus i la contracció del mercat del lloguer residencial no afecta aquells contractes que són vigents, tot i que sí que afectarà aquells que expirin. No obstant això, destaca que “la irrupció d’Airbnb no tan sols té un potencial gentrificador en aquells parcs d’habitatges que ja estan llogats, sinó que només el fet que les llars que s’ofereixen per arrendar es transvasin del mercat de lloguer residencial al mercat turístic i n’augmenti el preu implica que la gentrificació turística no és simplement un fenomen potencial, sinó també real”.

Així mateix, a l’article s’apunta que el nombre de places no reglades s’ha incrementat durant els darrers anys. També conclou que, de manera exponencial, la proliferació de places d’Airbnb ha crescut; per tant, ha provocat una sensació de densificació. A principi d’any, exposa l’investigador, hi havia 16.327 places turístiques residencials no regulades, distribuïdes en 2.401 habitatges, que estaven disponibles a Airbnb. Cal destacar que aquestes xifres són una mica més baixes que les detectades en altres indrets com Eivissa (4.111) i Palma (2.969).

El creixement del lloguer turístic i les seves conseqüències semblen, de fet, innegables, si es tenen en compte les dades. El 2016, les places hoteleres eren 29.772. Hi havia menys places d’apartaments, 23.366, i places residencials regulades, 20.362. Malgrat això, segons apunta Yrigoy, si s’hi afegeixen els habitatges turístics vacacionals llogats a través d’Airbnb -cal recordar, també, que no és l’única plataforma de lloguer turístic que existeix- a les llars regulades, s’obtenen un total de 32.233 places turístiques residencials, és a dir, més que el nombre de places hoteleres.

EDICIÓ PAPER 22/06/2019

Consultar aquesta edició en PDF