Podrem tornar a contractar hipoteques?

Ens ha tocat viure dues situacions diametralment diferents en relació a la compra de la nostra llar. Durant els anys d'aparent bonança econòmica, que han resultat ser poc més que un miratge, obtenir un préstec hipotecari al 100% del preu de compravenda i les despeses era senzill.

Al nostre país es concediren moltes hipoteques de forma irresponsable, subprime en tota regla. En el meu sector hipotecari, vaig veure concedir moltes hipoteques a parelles menors de 20 anys, a amics estrangers amb menys d'un any de vida laboral o hipoteques al 120% de taxació, per comprar la casa, mobles o fins i tot un cotxe, entre altres tipus de finançament d'alt risc.

He posat els tres exemples anteriors perquè exemplifiquen tres tipus d'hipoteques mal concedides:

Parelles joves que es compren una casa per emancipar-se. Alguns diran que qualsevol ciutadà té un dret constitucional a tenir un lloc per viure i, en principi, és cert. Tenguem en compte que no és un dret d'aplicació directa, sinó més bé una orientació de la política econòmica. Per altra banda, no ens diu la Carta Magna que el dret hagi de ser de propietat; el lloguer o altres tipus de drets d'ús són perfectament equiparables. Una parella jove que es vol comprar una casa té tot el dret del món a fer-ho, evidentment. Però fer-ho sense tenir estalvis més que suficients, demanant una hipoteca a 30 o 40 anys, amb un mercat laboral precari i sense una formació alta, i a sobre comprometent tot el patrimoni dels pares com a avaladors, és un passaport quasi segur al suïcidi financer.

De cara al banc, una operació hipotecària d'una parella jove és un risc alt. Saben que les probabilitats que se separin és alta i, quan passa, sempre hi ha problemes per pagar les quotes, ja que un se'n va de casa i no vol o no pot pagar la seva part de la hipoteca. Solen exigir avaladors de la família per dos motius: tenir altres persones contra les quals anar si no paguen els titulars i, a més a més, per la pressió i ajuda que donen als joves quan se separen, per evitar un impagament de les mensualitats i forçar-los a trobar una solució satisfactòria. Per al banc el risc és menor, si han exigit avaladors, però més bé per les garanties de recobrament que per la seguretat que es pagarà correctament. Si el teu fill no es pot comprar una casa i et demana que l'avalis, nega-t'hi, a no ser que estiguis disposat a pagar tu la hipoteca; arrisques tot el teu patrimoni present i futur.

Concedir un préstec de centenars de milers d'euros a dècades vista a una parella, sentimental, familiar o fraternal, d'estrangers que duen un any o manco treballant al país, moltes vegades amb la família al seu lloc d'origen, no és precisament un comportament responsable en matèria hipotecària. No es tracta de cap tipus de xenofòbia, en absolut. Estam xerrant de responsabilitat en la concessió de finançament: treballadors estrangers amb poca vida laboral, contractes poc estables, sense família al seu costat i sense estalvis aportats a la compra, són un còctel explosiu si les coses vénen mal dades. Els incentius per deixar la casa i tornar amb els seus és màxima. El més lògic és esperar que duguin anys treballant, tenguin la família amb ells i alguns estalvis, abans de res.

Podem defensar, també, que una hipoteca al 100 o 120% de taxació és d'alt risc. Si els hipotecats, a sobre de no aportar estalvis, reben més diners per gastar, acaben més endeutats i pensant que no han arriscat el seu capital. Ho pensen, ja que si no paguen, el banc es pot quedar el seu habitatge pel 70% de la taxació (abans de la Llei 1/2013 era el 60%), reclamar interessos de demora i despeses del procediment. I com que no es cobrirà el deute, seguir anant de per vida contra el seu patrimoni, si en algun moment es recuperen econòmicament.

Si durant la bombolla immobiliària els bancs concediren moltes hipoteques de forma imprudent, amb la responsabilitat individual de la imprudència de cada client, ara es dóna el fenomen contrari: no es concedeixen a una gran majoria de clients. I els pocs que poden accedir a la compra a crèdit d'un immoble han de pagar tipus d'interès molt alts.

A part de les hipoteques de pisos de bancs (per cases dels seus balanços) que tenen millors condicions, en aquests moments les millors per comprar una casa a un particular són:

Bankinter, amb una hipoteca a Euríbor + 1,95%.

ING Direct, que ens deixa diners fins a 40 anys a un Euríbor + 1,99%.

Banco Santander, que a 30 anys també finança a Euríbor + 1,99%.

Podem afirmar que són hipoteques competitives? Per altra banda, les pot contractar una família usual? A la primera qüestió, respondré que no.

No, si comparam amb el passat recent, en el qual la millor hipoteca era una de Deutsche Bank a Euríbor + 0,17% i on aconseguir un diferencial per davall del punt era relativament senzill. En tot cas, han millorat les condiciones respecte a l'inici de la crisi, que demanaven diferencials de 3 i 4 punts respecte a l'Euríbor.

Però la pregunta important és saber si estan a l'abast d'una família típica. Entre les condicions per aprovar-nos aquests préstecs hipotecaris, estan cobrar més de 2.500 o 3.000 euros, segons el cas (ingressos nets dels sol·licitants), i tenir estalviat el 20% del preu de la casa més les despeses. Per a una llar de 180.000 euros es necessiten estalvis per un valor superior a 54.000 euros. Que tenguem un contracte laboral de funcionari o indefinit en una empresa solvent és una condició no escrita però que s'aplica quan analitzen el risc de l'operació. Un treballador temporal o autònom millor que no perdi el temps anant als bancs, per exemple.

Mileuristes, famílies sense estalvis, professionals amb contractes laborals no gaire estables tenen barrat el pas per obtenir crèdit. I no sembla que el 2014 sigui un any de moltes alegries en aquest sentit, atès que l'atur no baixarà de forma perceptible i, en canvi, seguirà augmentat la morositat del crèdit ja concedit.

Els bancs, que abans es passaren d'arrancada, ara ho fan de frenada. Fins que les nostres entitats financeres no aprenguin a limitar la concessió d'hipoteques en èpoques de creixement econòmic, per poder concedir responsablement crèdit quan l'economia ho necessita, seguiré afirmant el que vénc dient des del principi de la crisi: els bancs no saben fer la seva feina, captar estalvi per canalitzar-lo adequadament al consum i la inversió.

EDICIÓ PAPER 16/11/2019

Consultar aquesta edició en PDF