07/06/2017

Produir habitatge a preus assequibles

3 min

És possible reorientar el negoci immobiliari amb una clàusula antiespeculació? Tothom necessita i mereix una casa digna. Però des que va començar la urbanització del món occidental, els habitatges han esdevingut productes de consum, i l’accés a l’habitatge és i serà el factor més important de les desigualtats a la ciutat. Massa sovint el benefici de promotors i financers s’ha obtingut en detriment de les necessitats socials, i els privats han descarregat en el sector públic la necessitat de proporcionar habitatges assequibles. Si, a sobre, com ha passat a Catalunya, les administracions no han invertit prou diners públics en la construcció d’un parc públic de lloguer, estem totalment exposats davant dels cicles immobiliaris.

Però ¿hem après alguna cosa de la crisi immobiliària? Jo crec que sí, i que iniciatives com la del Grup d’Investigació de l’Habitatge de Sant Antoni de crear un cens d’edificis de propietari únic o la creació d’un sindicat de llogaters són exemples que ja ningú no es resigna a veure passar l’onada: cal actuar.

Malgrat que hi ha mostres encomiables de les actuacions de les administracions locals i autonòmica per redreçar la situació, l’impacte de les polítiques públiques al llarg d’aquest cicle electoral tindrà nul·la capacitat de revertir la situació. Per combatre l’escalada de preus, cal el compromís dels grans propietaris de sòl, els promotors i els operadors immobiliaris per lluitar contra l’especulació.

L’alcaldessa de París ha llançat una iniciativa en el marc del pla de l’habitatge 2014-2020 anomenada Charte Anti-spéculative, que és una clàusula signada entre l’Ajuntament de París i els principals operadors immobiliaris o grans propietaris de sòl per garantir la transparència en el sector de la promoció. París necessita impulsar la construcció de 10.000 habitatges cada any (mentre que a Barcelona la promesa és de 2.000 en quatre anys!) per garantir que l’oferta equilibra la demanda, i a través d’aquesta clàusula, es regulen els processos de concurrència dels promotors per evitar l’encariment dels terrenys i controlar el preu de venda dels habitatges.

Els signants d’aquest acord es comprometen a vendre el sòl a preu de mercat. Abans de vendre, publiquen el preu esperat perquè els compradors competeixin amb transparència a través de projectes, que es valoren per la seva qualitat i per l’assequibilitat final dels habitatges. El preu dels terrenys el fixa el propietari i no és negociable, es pot ajustar a càrregues especials si hi ha dificultats tècniques de fer-hi obres, però és transparent i no es pot augmentar encara que aflori molta demanda.

Així, els projectes guanyadors es trien en funció de paràmetres com el preu de venda final dels habitatges, la integració de solucions sostenibles (renaturalització, agricultura urbana, energies renovables) i la qualitat arquitectònica, i l’Ajuntament es reserva el dret a penalitzar aquells constructors que encareixin els preus dels habitatges finals.

A més, obliga les operacions més grans de 800 m a destinar un 30% dels habitatges al parc d’habitatges assequibles, a preus nets inferiors a 3.650 €/m, i trasllada per tant al sector privat la responsabilitat de posar al mercat habitatge assequible.

La mesura és ambiciosa i efectiva perquè l’han signada grans propietaris com la SNCF, la RATP, Bouygues o Vinci, i és raonable perquè els fa copartícips de la solució, respectant les lleis de mercat però posant fortes condicions de transparència i competència, amb el risc de penalització real si no es respecten els marges promesos a l’inici dels projectes.

La mesura podria ser més ambiciosa, i tant. Per exemple, es podria lluitar contra els monopolis de sòl limitant la superfície màxima per a un sol propietari o exercint el dret de tempteig i retracte sobre els operadors que més hectàrees acumulen. Ens calen dades, i aquí el coneixement del cadastre i el padró municipal són fonamentals per respondre a les preguntes adequades: quants propietaris acumulen sòl o edificis?, quines despeses i quins ingressos tenen de mitjana pels lloguers?, qui són els grans propietaris de sòl i a què destinen els ingressos pel patrimoni?, quants clients estrangers han comprat pisos en les darreres promocions i a quin ús els destinen?

Una resposta radical a la crisi de l’habitatge requereix respostes urgents, i la responsabilitat no pot recaure només en les administracions. Hi ha marge per fer del sector immobiliari un negoci més just i responsable, i cal codissenyar la seva regulació efectiva amb tots els agents implicats.

stats