Estrangers i fons d’inversió tiren del sector immobiliari

BarcelonaEncara que el sector immobiliari està deprimit després de l’esclat de la bombolla, el mercat comença a detectar alguns elements dinamitzadors. El Col·legi de Registradors, en el seu informe de l’any 2013, ha trobat els dos elements que més tiren del sector. D’una banda, la compra d’habitatges feta per estrangers, que ha arribat a màxims històrics, per sobre de les xifres d’abans de la crisi. De l’altra, la venda d’actius a persones jurídiques -és a dir, empreses- ha pujat de manera exponencial els últims anys, en gran part per l’entrada de fons d’inversió que veuen oportunitats en un mercat que ha tocat o està a punt de tocar fons en els preus. I això sense tenir en compte les dacions en pagament i les adjudicacions d’actius dels bancs, que farien augmentar més el nombre d’actius que van a parar a mans d’entitats o empreses.

Segons l’informe dels registradors de la propietat, les compravendes d’habitatges a estrangers van suposar el 2013 l’11% del total registrat a Espanya. En total es van vendre 36.600 habitatges, un 36% més que l’any precedent. Es tracta d’un rècord que supera els millors anys del sector, abans que esclatés la bombolla. L’any 2006 els estrangers van comprar un 8,9% dels pisos venuts, i el 2007 un 8,2%, una cota que va caure fins al 4,2% el 2009 (vegeu el gràfic). Els registradors de la propietat destaquen el fort augment de l’any 2013. “Sens dubte es tracta d’un factor dinamitzador de la demanda d’habitatge, especialment actiu els últims trimestres, i que previsiblement seguirà mostrant intensos signes positius durant els pròxims trimestres”, asseguren en el seu informe.

Procedència

Catalunya es col·loca gairebé en la mitjana espanyola, l’11,5%. És de les comunitats amb més vendes d’habitatges a estrangers, cosa que va molt lligada al turisme. Així, comunitats com Andalusia, València, Múrcia i les Balears superen Catalunya. Per contra, a comunitats poc turístiques, com Madrid, la venda a estrangers es molt minsa, del 3,86%.

Per províncies encara es veu més clar. Alacant, Balears, Màlaga, Múrcia, Tenerife i Las Palmas són les capdavanteres, entre les quals també hi ha Girona, on un 30% de les vendes es van fer a estrangers. Gairebé una de cada tres vendes d’habitatge a Girona és a compradors de fora. Molt per sobre de Barcelona (8%), Lleida (4,3%) i Tarragona(9,8%).

Hi ha diferències importants en la procedència dels compradors per a cada comunitat. A Catalunya els que més compren són els francesos (27,8% del total), seguits de russos (10,3%), italians (4,9%), belgues (4,3%) i xinesos (4,2%). En el cas de Madrid, la procedència és totalment diferent. El primer grup de compradors són xinesos (17,8%), seguits de romanesos (9,4%), italians (5,5%), marroquins (3,5%) i peruans (3,1%). En el conjunt d’Espanya, els estrangers que més compren són els britànics, seguits de francesos, russos, belgues i alemanys.

Els registradors constaten un canvi important en els compradors estrangers. Abans de la crisi eren compradors internacionals que venien per motius laborals. Ara són bàsicament no residents amb motivacions turístiques. Així, si abans de la crisi la compra que feien els estrangers es repartia de manera similar arreu, ara es concentra a la costa.

El registradors ho tenen clar: “La demanda de vivenda originada pels estrangers està focalitzada gairebé del tot en els àmbits geogràfics d’interès turístic, especialment vinculats al sol i platja, preferentment les illes i les províncies mediterrànies”. A més, els registradors, en la seva memòria, destaquen l’escassa incidència del canvi de normativa que permet obtenir la residència als extracomunitaris que comprin una vivenda de més de mig milió d’euros. Un 42% dels habitatges de més de 500.000 euros comprats per estrangers eren no comunitaris, un percentatge que només ha crescut des del 41,5% del 2012. “La mesura -diuen els registradors- sí que pot suposar un cert atractiu per a la demanda d’habitatge d’aquestes característiques a Espanya, però de moment la repercussió no és gaire destacada”.

Societats

L’altre element que està fent de motor del sector immobiliari és la compravenda feta per persones jurídiques. Mentre que la compra fet per persones físiques pateix una caiguda, especialment des de l’any 2010, la compra feta per persones jurídiques pràcticament s’ha triplicat en el mateix període: ha passat del 6,5% l’any 2010 al 21,9% el 2013. Això té a veure amb el creixement de l’activitat de fons d’inversions i empreses, que compren actius aprofitant els preus baixos del mercat. Catalunya està pràcticament al capdavant de les vendes a persones jurídiques, que l’any 2013 van suposar el 27,1%. Només les Canàries, amb un 32,4%, i la Rioja, amb un 27,6%, tenen nivells superiors. A Catalunya les societats prefereixen l’habitatge de segona mà (15,23% de les compres), seguit de l’habitatge nou (9,96%). Les vendes de vivenda de protecció oficial són pràcticament testimonials.